Wenn Sie Ihre Immobilieninvestorkunden betreuen, müssen Sie in der Lage sein, sie bei der Bewertung von Renditeimmobilien zu unterstützen. Eine häufig verwendete Methode ist unter anderem der Kapitalisierungssatz oder „Cap-Satz“. Sobald Ihr Kunde eine Renditeimmobilie in Betracht zieht, können Sie ihm dabei helfen, herauszufinden, ob der geforderte Preis gerechtfertigt ist, indem Sie den aktuellen Cap-Satz für vergleichbare Immobilien und das Nettoeinkommen, das diese Immobilie generiert, verwenden.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Mit der Kapitalisierungsrate können Immobilieninvestoren den Wert einer Immobilie bestimmen, die sie kaufen möchten.
- Sie können die Kapitalisierungsrate berechnen, indem Sie das Nettobetriebseinkommen einer Immobilie durch ihren Listenpreis oder Marktwert dividieren.
- Die Kapitalisierungsrate ist nur eines von vielen Bewertungsinstrumenten, mit denen Sie feststellen können, ob eine Immobilie ihren Kaufpreis wert ist.
Was ist die Cap-Rate?
Der Kapitalisierungssatz, „oder Cap-Rate“, ist ein Berechnungsinstrument zur Bewertung von Immobilien – hauptsächlich Gewerbe- und Mehrfamilienimmobilien. Die Kapitalisierungsrate ist das Nettobetriebseinkommen (NOI) der Immobilie dividiert durch den aktuellen Marktwert oder Kaufpreis. Der NOI entspricht allen Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller notwendigen Betriebskosten.
Bestimmen Sie das Immobilieneinkommen, das den geforderten Preis rechtfertigt
Wenn Ihr Kunde den Angebotspreis einer Immobilie und den aktuellen Cap-Satz für ähnliche Immobilien kennt, können Sie die Nettomieteinnahmen berechnen, die erforderlich sind, um den Angebotspreis zu rechtfertigen.
Wenn beispielsweise eine Immobilie für 1.000.000 US-Dollar verkauft wird und der Gesamtumsatz nach Kosten oder NOI 150.000 US-Dollar beträgt, beträgt die Obergrenze 15 % (150.000/1.000.000 = 0,15 oder 15 %).
Was wäre, wenn andere Immobilien in der Nachbarschaft ebenfalls für einen ähnlichen Betrag verkauft würden, aber nur einen Nettoertrag von 100.000 US-Dollar erzielten? Der Cap-Satz für diese Immobilien würde 10 % betragen. Eine niedrigere Kapitalisierungsrate könnte in diesem Beispiel das Ergebnis eines niedrigeren NOI aufgrund höherer Betriebskosten (was zu einem geringeren Gewinn aus der Investition führt) oder geringerer Einnahmen aus den Immobilien führen.
Notiz
Durch die Analyse der Kapitalisierungsrate und des Nettobetriebseinkommens, das mit Immobilien in der Region erzielt wird, können Sie einen Eindruck davon bekommen, wie hoch die potenzielle Rendite der Immobilie sein wird, die Sie kaufen möchten. Von dort aus können Sie feststellen, ob der geforderte Preis zu hoch ist oder nicht.
Weitere Berechnungen zur Bewertung einer Immobilieninvestition
Ein Teil Ihres Wertes als Immobilienmakler oder Makler besteht darin, ihn bei der Ermittlung des wahren Werts einer Immobilie zu unterstützen. Die Verwendung des Kapitalisierungszinssatzes ist eines von mehreren Bewertungsinstrumenten, die Ihren Kunden einen guten Überblick über den Wert einer Immobilie vermitteln können.
Nettobetriebsergebnis
Das Nettobetriebsergebnis ist das Nettoergebnis der Einnahmen aus der Immobilie abzüglich der Betriebskosten. Der NOI wird jedoch vor Steuern berechnet und beinhaltet keine Kapital- und Zinszahlungen für Kredite.
Nettomietertrag
Die Mietrendite ähnelt der NOI, berücksichtigt jedoch Steuern. Sie können die monatlichen Mieteinnahmen abzüglich der monatlichen Ausgaben und Steuerzahlungen berechnen. Von dort dividieren Sie diesen Betrag durch den Marktwert, um die Nettomietrendite zu erhalten. Es ist wichtig, auch die Reparaturkosten und den Unterhalt einzubeziehen.
Bruttomietmultiplikator
Der Bruttomietmultiplikator (GRM) wird berechnet, indem der Marktwert der Immobilie durch das jährliche Bruttoeinkommen dividiert wird. Die GRM-Zahl gibt Ihnen eine ungefähre Rendite einer Immobilie ohne Berücksichtigung der Kosten. Der GRM lässt sich leicht berechnen, ist jedoch kein sehr genaues Instrument zur Wertermittlung.
Cashflow einer Mietimmobilie
Die Cashflow-Analyse ist hilfreich, um festzustellen, wie viel monatliches Einkommen (oder Bargeld) nach Reparaturkosten, Ausgaben und einer Leerstandsquote übrig bleibt. Immobilien können einige Monate lang ungenutzt bleiben und der Leerstand sollte bei der Analyse berücksichtigt werden. Die Cashflow-Analyse ist hilfreich, um das monatliche Einkommen zu ermitteln, mit dem Sie Ihre anfänglichen Barausgaben für die Anzahlung oder etwaige Reparaturen amortisieren können.
Geplantes Bruttoeinkommen und effektives Bruttoeinkommen
Mithilfe des Bruttoplaneinkommens (GSI) können Sie ermitteln, welches Einkommen erzielt wird, wenn eine Immobilie vollständig bewohnt ist und alle Mieten eingezogen werden. Nehmen Sie die Anzahl der Einheiten mal die Jahresmiete für GSI. Sobald Sie den GSI einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie kennen, ermitteln wir das effektive Bruttoeinkommen, indem wir die geschätzten jährlichen Verluste aufgrund von Zahlungsausfällen oder Leerständen abziehen.
Abschreibung einer Mietimmobilie
Sie können die Abschreibung eines Gebäudes berechnen, indem Sie den Wert des Grundstücks abziehen und den Gebäudewert durch 27,5 Jahre für die jährliche Abschreibung dividieren. Ein Gebäude hat beispielsweise einen Wert von 245.000 US-Dollar, also dividieren wir 245.000 US-Dollar durch 27,5 Jahre, was einer jährlichen Abschreibung von 8.909 US-Dollar entspricht.
Notiz
Abschreibungen können steuerlich abgesetzt werden.
Breakeven-Ratio für Mietobjekte
Kreditgeber nutzen die Break-even-Ratio als eine ihrer Analysemethoden, wenn sie die Bereitstellung einer Finanzierung für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Betracht ziehen. Die Breakeven-Ratio berücksichtigt Einkommen, Bruttomieteinnahmen, Gesamtschuldenzahlungen und alle Betriebskosten. Eine zu hohe Break-Even-Ratio ist ein Warnindikator.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Möchten Sie einen hohen Cape-Satz oder einen niedrigen Cap-Satz?
Im Allgemeinen weist eine höhere Kapitalisierungsrate auf ein höheres Risiko hin. Die Kapitalisierungszinsen ähneln denen am Anleihenmarkt. Eine Anleihe mit niedrigen Zinssätzen ist eine sicherere Anlage als eine Anleihe mit hohen Zinssätzen.
Wie berechnet man den Gebäudewert mit der Cap-Rate?
Um die Kapitalisierungsrate zu berechnen, dividieren Sie das Nettobetriebseinkommen einer Immobilie durch ihren Listenpreis oder Marktwert.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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