So berechnen Sie Mietleerstand und Kreditverlust bei Immobilien

Wenn Sie den Verlust von Mieteinnahmen aufgrund leerstehender Einheiten und ausbleibender Mietzahlungen nicht vorhersehen, führt dies zu einem Rentabilitätsverlust Ihrer Immobilieninvestitionen. Ganz gleich, ob Sie ein Vermieter mit einer einzigen Mietwohnung oder ein Immobilienunternehmer mit einigen Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind: Erfahren Sie, wie Sie Leerstandsverluste und Kreditverluste berechnen und bilanzieren, um Ihr potenzielles Bruttoeinkommen und Ihr Betriebseinkommen besser zu verstehen.

Mietleerstand und Kreditverlust

Wenn Sie in eine Mietimmobilie investieren, müssen Sie Leerstandsverluste und Kreditverluste berücksichtigen. Ein Leerstandsverlust entsteht, wenn ein Mieter auszieht und Sie über eine leere Wohnung verfügen, die für einen bestimmten Zeitraum kein Einkommen generiert. Ein Bonitätsverlust liegt vor, wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt. Beides wirkt sich auf Ihren Gewinn aus der Vermietung aus.Und wenn Sie auf der Suche nach einem Kredit sind, um Ihr Immobiliengeschäft zu starten, kann ein Kreditgeber auch diese beiden Punkte berücksichtigen.

Berechnung von Leerstand und Kreditverlust

Zunächst möchten Sie den erwarteten Prozentsatz des Verlusts aufgrund von Leerstand und Nichtzahlung ermitteln, indem Sie den Prozentsatz vergleichbarer Immobilien und den jüngsten Verlust Ihrer eigenen Immobilie oder der Immobilie, die Sie kaufen möchten, überprüfen.

Nehmen wir an, der Leerstand und der Kreditverlust der Immobilie, die Sie kaufen möchten, beliefen sich letztes Jahr auf 3 % des Nettobetriebseinkommens.Andere vergleichbare Objekte verzeichneten einen Durchschnitt von 4 %. Der Durchschnitt dieser beiden liegt bei 3,5 %.

Passen Sie Ihr Nettobetriebsergebnis für das nächste Jahr an erwartete Mieterhöhungen an. Wenn Sie mit einer Mieterhöhung von 5 % rechnen und das Nettobetriebseinkommen in diesem Jahr 44.000 US-Dollar beträgt, gehen Sie wie folgt vor, um eine Mieterhöhung auszugleichen:

44.000 $ x 1,05 = 46.200 $

Berechnen Sie nun den erwarteten finanziellen Verlust für das nächste Jahr aufgrund von Leerstand und Kreditausfällen. Denken Sie daran, dass wir den oben genannten Durchschnitt von 3,5 % verwenden werden:

46.200 $ (Nettobetriebseinkommen) x 0,035 (3,6 % Verlustschätzung) = 1.617 $

Aufgrund von Leerstand und Kreditverlusten können Sie im nächsten Jahr mit einem Verlust von etwa 1.617 US-Dollar rechnen.

Leerstandsverluste reduzieren

Sie werden nie eine Immobilie ohne Leerstandsverluste vermieten, wenn Menschen umziehen, ihre Lebensziele ändern und einfach entscheiden, dass sie woanders sein wollen. Der Verlust von Leerständen kann jedoch durch einen oder mehrere dieser Ansätze deutlich reduziert werden:

Markt für die richtigen Mieter

Wenn Sie niedrige Mieten inserieren und dann die Miete erhöhen, werden schnell einige freie Stellen entstehen. Möglicherweise möchten Sie ein Sonderangebot veröffentlichen, um einen guten Mieter für eine Wohneinheit zu gewinnen, aber wenn der Mietvertrag abgelaufen ist, kann es sein, dass dieser mit einem weiteren Zugeständnis rechnet.

Behalten Sie eine schöne Immobilie und vermarkten Sie sie

Halten Sie Ihre Einheiten instand, führen Sie Reparaturen umgehend durch und sorgen Sie dafür, dass Ihre Mieter einen schönen Wohnraum haben. Es ist wahrscheinlicher, dass sie ihren Mietvertrag verlängern, wenn sie mit der Immobilie zufrieden sind.

Pflegen Sie einen hervorragenden Mieterservice und ausgezeichnete Mieterbeziehungen

Selbst wenn etwas kaputt geht, wird ein Mieter wahrscheinlich eine gute Einstellung dazu haben, wenn er es meldet und Sie sich umgehend darum kümmern. Machen Sie es ihnen leicht, Ihnen von Problemen zu erzählen, und kümmern Sie sich dann gerne um sie.

Anreiz für Mieter, ihren Mietvertrag zu verlängern

Berechnen Sie, was Sie für die Reinigung, den Neuanstrich und die Vorbereitung einer Einheit für einen neuen Mieter kosten werden, und addieren Sie dann die Kosten für Marketing und Bewerbung/Interview. Wenn ein Mieter ein guter Mieter ist und pünktlich zahlt, bieten Sie ihm einen Anreiz, der dem entspricht, was Sie ausgeben würden, wenn er weggeht, und Sie ihn vielleicht behalten.

Führen Sie genaue und umfassende Komplettlösungen durch

Wenn ein Mieter einzieht, halten Sie ein detailliertes Formular bereit und machen Sie Fotos vom Zustand der Einheit. Wenn sie ausziehen, machen Sie dasselbe. Legen Sie im Mietvertrag eine klare Definition des Begriffs „normale Abnutzung“ fest und begleichen Sie alle darüber hinausgehenden Schäden mit der Schadenskaution.

Reduzierung der Nichtzahlung der Miete

Hier geht es vor allem um Prävention, denn man kann niemanden dazu zwingen, Miete zu zahlen, wenn er keine Miete hat oder diese nicht zahlen will. Tatsache ist, dass in den meisten Fällen ein Mieter, bei dem ein Risiko für Zahlungsausfälle besteht, in der Vergangenheit bereits Zahlungsausfälle oder Kreditprobleme hatte.

Sobald Sie einen vielversprechenden Mietkandidaten gefunden haben und dieser möglicherweise eine nicht erstattungsfähige Bewerbungsgebühr gezahlt hat, zahlen Sie für eine Bonitäts- und Hintergrundprüfung. Dies soll Sie vor Risikomietern warnen, die eine riskante Zahlungshistorie haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)