Abschreibung einer Mietimmobilie

Wenn Sie Mietobjekte besitzen, werden Sie im Laufe der Jahre wahrscheinlich Geld für Reparaturen oder Verbesserungen ausgeben. Die gute Nachricht ist, dass Sie beim IRS einen Steuervorteil für diese Ausgaben in Form einer Abschreibung geltend machen können. So funktioniert das.

Was ist die Abschreibung für Mietobjekte?

Der Aufwand, der Ihnen für die Instandhaltung und Verbesserung Ihres Mietobjekts entsteht, wird als Kapitalaufwand eingestuft. Sie können einen Teil dieser Kosten decken, indem Sie eine Abschreibung über die Lebensdauer der Immobilie geltend machen.

Dies ist die logische Folge der Tatsache, dass Gebäude mit der Zeit verschleißen oder aufgrund veralteter Merkmale, die nicht mehr nachgefragt werden, obsolet werden. Es bietet auch eine großartige Möglichkeit, die Mieteinnahmen zu senken, auf die Sie Steuern zahlen müssen.

Regeln für die Abschreibung von Mietobjekten

Wir sprechen hier von Steuern, daher gibt es natürlich einige Qualifikationsmerkmale. Zu den vom IRS auferlegten Abschreibungsregeln gehören:

• Sie müssen Eigentümer der Immobilie sein.
• Es muss Einnahmen generieren – Sie halten es nicht für Ihren persönlichen Gebrauch.
• Im Gegensatz zu Grundstücken muss es eine definierbare „Nutzungsdauer“ haben. Mit der Zeit beginnt es zu verfallen und an Wert zu verlieren.
• Immobilien, die voraussichtlich länger als ein Jahr halten

Sie können einen Abschreibungsabzug gemäß Anhang E nur dann vornehmen, wenn Sie diese Umstände erfüllen.

Sie berechnen die Abschreibung von Mietobjekten auf der angepassten Basis, d. h. den Kosten, die Ihnen entstehen, nachdem Sie das Objekt vermietet haben.

Ein Beispiel für die Abschreibung von Mietobjekten

Beginnen Sie am Beispiel eines Investment-Vierhauses mit einem Kaufpreis von 325.000 US-Dollar. Gehen Sie davon aus, dass die Immobilie einen positiven Cashflow von 15.192 US-Dollar pro Jahr generieren wird, wenn alle vier Einheiten Vollzeit vermietet sind.

Nun können Sie einen Teil dieser Einkünfte steuerlich anrechnen lassen. Sie können das Gebäude abschreiben, indem Sie den Wert des Grundstücks abziehen und den Rest, den Gebäudewert, durch 27,5 Jahre dividieren, um einen Wert für die jährliche Abschreibung zu erhalten.

Die Abschreibungsberechnung würde wie folgt aussehen:

1. Kaufpreis abzüglich Grundstückswert entspricht Gebäudewert
2. Der Gebäudewert dividiert durch 27,5 ergibt Ihren jährlich zulässigen Abschreibungsabzug

Gehen Sie davon aus, dass der Wert des halben Hektars Land, auf dem sich das Vierfamilienhaus befindet, 80.000 US-Dollar beträgt. Die Berechnung würde so aussehen:

1. 325.000 US-Dollar abzüglich 80.000 US-Dollar entsprechen einem Gebäudewert von 245.000 US-Dollar
2. 245.000 US-Dollar dividiert durch 27,5 Jahre entsprechen einer jährlichen Abschreibung von 8.909 US-Dollar

Ohne Berücksichtigung anderer Grundsteuer- oder Hypothekenzinsabzüge haben Sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen bereits um 8.909 US-Dollar pro Jahr reduziert. Und Sie mussten kein zusätzliches Geld ausgeben, um diesen Abzug zu realisieren.

So können Sie die Wertminderung von Mietobjekten geltend machen

Die Abschreibung ist nur ein Abzug, den Sie für Ihr Mietobjekt vornehmen können. Hier gibt es noch weitere Sparmöglichkeiten.

Um einen Abzug für die Abschreibung geltend zu machen, müssen Sie Anhang E mit Ihrer Steuererklärung Form 1040 ausfüllen. Hier geben Sie Ihre jährliche Abschreibung sowie alle Grundsteuern, Zinsen und Instandhaltungskosten ein, die Sie das ganze Jahr über gezahlt haben.

Mieteinnahmen und Ruhestand

Investitionen in Mietwohnungen erfreuen sich großer Beliebtheit, vor allem bei Neuinvestoren oder bei denen, die sofort einen monatlichen Cashflow wünschen, statt große, kurzfristige Gewinnsteigerungen durch den Großhandel oder Fix-and-Flip-Investitionen. Abhängig von Ihrem Alter und der verbleibenden Zeit bis zur Rente können Mietinvestitionen viel für Sie bewirken.

Wenn Sie sich dem Rentenalter nähern und beginnen, Ihr monatliches Einkommen aus der Börse und anderen Investitionen zu berechnen, stellen Sie möglicherweise fest, dass Sie mit Dividenden oder Zinsen keine sehr hohe Rendite erzielen. Sie könnten Ihr Vermögen umverteilen, Aktien oder Anleihen verkaufen und das Geld in Mietwohnungen stecken. 

Wenn Sie klug investieren, ist das Risiko geringer und die Rendite ist in der Regel höher. Sie verfügen über mehr monatliches Einkommen, um Ihren bevorstehenden Ruhestand zu finanzieren.

Ruhestandsplanung, wenn Sie jung sind

Dann können Sie wirklich mit dem Aufbau einer schönen Altersvorsorge beginnen. Beginnen Sie mit dem Kauf von Mietimmobilien und Sie werden im Laufe der Jahre Eigenkapital gewinnen, das mit der Tilgung der Hypotheken an Wert gewinnt. 

Sie können die Gewinne aus Verkäufen mit einer 1031-Börse beim Verkauf mitnehmen und sie in mehr Mietobjekte umwandeln, vielleicht in höherpreisige Häuser statt in mehr davon. Bei einem 1031-Umtausch werden Ihre Gewinne aus einer Immobilie über einen bestimmten Dritten direkt in eine neue Immobilie übertragen, sodass das Geld nie wirklich in Ihre Hände gelangt.

Und wenn Sie das Geld noch nicht verwenden können, handelt es sich nicht um Kapitalgewinne und es ist noch nicht steuerpflichtig.

Das Fazit

Investitionen in Mietobjekte werden immer eine gute Investitionsmöglichkeit sein, da es immer Mieter geben wird. Investitionen in Mietwohnungen sind resistent gegen die negativen Auswirkungen von Zinserhöhungen und Inflation. Es kann eine großartige Möglichkeit sein, Ihr Vermögen zu vergrößern. Und die Abschreibung von Mietobjekten kann durch einen kleinen Steuervorteil noch dazu beitragen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)