Wenn der Zweck einer Immobilie darin besteht, Einnahmen aus Mieten oder Pachten zu erzielen, wird am häufigsten die Ertragswertmethode oder Bewertung verwendet. Der durch die Immobilie erwirtschaftete Nettoertrag wird in Verbindung mit bestimmten anderen Faktoren gemessen, um ihren Wert auf dem aktuellen Markt zu berechnen, falls sie verkauft werden sollte.
Nicht nur Immobilieninvestoren sind an den Nettoerträgen interessiert, die durch den Betrieb erzielt werden. Sie werden fast immer auf der Suche nach einer Finanzierung sein und potenzielle Kreditgeber werden auch die Einzelheiten zu Einnahmen und Ausgaben sorgfältig prüfen. Sie möchten so sicher wie möglich sein, dass ihre Investition geschützt ist.
Kreditgeber wollen normale Mieten sehen, die die Kosten so weit übersteigen, dass Hypothekenzahlungen geleistet werden können, wobei den Eigentümern ein Gewinn übrig bleibt.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Wenn Sie oder Ihr Kunde eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen möchten, ist die Ertragswertmethode eine gute Möglichkeit, die Aussichten einzuschätzen.
- Bei der Ertragswertmethode wird das Nettobetriebseinkommen einer Immobilie in Verbindung mit anderen Faktoren zur Berechnung der Kapitalrendite herangezogen.
- Mithilfe der Ertragswertmethode können Sie günstige Anlageimmobilien finden.
Verwendung der Kapitalisierungsrate (Cap-Rate) zur Schätzung des Werts
Das Nettobetriebseinkommen der Immobilie wird verwendet, wenn der Kapitalisierungssatz zur Bewertung einer Renditeimmobilie verwendet wird.
Notiz
Es besteht eine umgekehrte Beziehung zwischen dem Angebotspreis und dem Cap-Satz. Mit anderen Worten: Je höher der Cap-Satz, desto niedriger der Angebotspreis.
Verwendung des Bruttomietmultiplikators zur Wertschätzung
Der Bruttomietmultiplikator oder GRM verwendet die Bruttomieten einer Immobilie und nicht das Nettobetriebseinkommen, das mit der Cap-Rate verwendet wird.
Diese Berechnung kann auf zwei Arten erfolgen, indem entweder das potenzielle Bruttoeinkommen (GPI) oder das Bruttobetriebseinkommen (GOI) verwendet wird. Die Wertschätzung ist unter Verwendung des Bruttobetriebseinkommens viel besser, da Verluste durch Belegung und Nichtzahlung berücksichtigt werden.
Zustand und zukünftige Ausgaben müssen berücksichtigt werden
Es ist zwar subjektiver, aber sehr wichtig, auch den Zustand der Immobilie zu berücksichtigen. Keine der Einkommensbewertungsmethoden berücksichtigt den Zustand der Immobilie und potenzielle hohe Reparaturkosten in der Zukunft, sodass diese bei der endgültigen Wertschätzung berücksichtigt werden müssen.
Notiz
Möglicherweise wurde eine bestehende Immobilie sehr effizient betrieben oder es liegen betriebliche Probleme vor, die den Nettoertrag schmälern. Die Mieten entsprechen möglicherweise nicht dem Marktwert und die Kosten können höher oder niedriger ausfallen, als sie sein sollten.
Nehmen wir an, ein Vermieter hat einigen Mietern im Austausch für Dienstleistungen Mietzugeständnisse gemacht, oder vielleicht waren die Reparatur- und Wartungskosten niedriger als üblich für ähnliche Immobilien. Möglicherweise war der Vermieter es leid, sich um die Verwaltungsaufgaben zu kümmern, oder vielleicht war er einfach nicht so besorgt über die Probleme, die später durch schlechte Instandhaltung entstehen würden.
Investoren, die jeden Aspekt des Betriebs untersuchen, würden hier eine Chance sehen, da die Mietzahlen nicht real sind. Sie sind sich darüber im Klaren, dass es einen erheblichen Unterschied in der Nettorentabilität machen würde, Mieter zu den aktuellen Mieten in diese Einheiten zu bringen, und möchten sie daher kaufen. Sie stellen möglicherweise fest, dass die Kosten für die Immobilie nicht so hoch sind, wie sie sein sollten, und die Immobilie verfällt, was sie dazu veranlasst, den Kauf aufzugeben.
Notiz
Anleger, die sich auf die grundlegenden Bewertungsberechnungen beschränken, ohne sich mit Mieten und Kosten auseinanderzusetzen, geben oft die allerbesten Angebote ab oder zahlen zu viel für Immobilien.
Kluge Investoren und Kreditgeber werden die Finanzdaten des Projekts sorgfältig analysieren, um sicherzustellen, dass sie mit den tatsächlichen Zahlen arbeiten. It’s surprising how many smaller commercial properties are mismanaged. Die Mieten sind zu niedrig, die Ausgaben zu hoch oder es ist eine Kombination aus beidem.
Kennen Sie die Einkommensmethode
Wenn Sie vorhaben, mit Anlegerkunden zusammenzuarbeiten, ist es eine gute Idee, viel Zeit damit zu verbringen, die Ertragswertmethode der Bewertung zu erlernen. Sie möchten nicht, dass Ihre Investoren, Käufer oder Verkäufer eine Terminologie verwenden, die Sie nicht kennen oder verstehen, oder nach Berechnungen fragen, die Sie nicht durchführen können.
Die Zusammenarbeit mit Investoren kann sehr lohnend sein, da dieser Nischenimmobilienmarkt recht aktiv ist. You’ll also build great repeat business as well as referrals from satisfied investor clients.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Wie berechne ich ein Einkommenswertgutachten?
Um das potenzielle Einkommen einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie abzuschätzen, schätzen Sie zunächst das Bruttoeinkommen, das Sie mit der Immobilie erzielen könnten, und ziehen Sie die geschätzten Ausgaben ab. Berücksichtigen Sie unbedingt die Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet werden darf, oder andere Einnahmequellen, die sich aus der Immobilie ergeben könnten.
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