So berechnen Sie das Bruttobetriebseinkommen (GOI) in Immobilien

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie erwägen, in eine Mietimmobilie zu investieren, rechnen Sie wahrscheinlich mit Zahlen, um herauszufinden, ob eine Investition für Sie sinnvoll ist. Eine zu berücksichtigende Kennzahl ist das Bruttobetriebseinkommen (GOI). Erfahren Sie, warum der Bruttobetriebsertrag für Ihr Mietobjekt wichtig ist und wie Sie ihn berechnen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Das Bruttobetriebseinkommen ist das, was Sie als Vermieter erzielen würden, wenn Sie nach Abzug einiger Verluste eine Immobilie für ein Jahr mieten würden
  • Das Bruttobetriebseinkommen kann berechnet werden, indem Verluste aufgrund von Leerstand und Nichtzahlung vom potenziellen Bruttoeinkommen abgezogen werden
  • Faktoren für eine erfolgreiche Mietinvestition sind neben dem Einkommen auch die Kosten für den Erwerb der Immobilie sowie die Kosten für den Besitz und Betrieb der Mietwohnung

So berechnen Sie das Bruttobetriebseinkommen

Das Bruttobetriebseinkommen ist das, was Sie als Vermieter erzielen würden, wenn Sie nach Abzug einiger Verluste eine Immobilie für ein Jahr mieten würden. Der erste Schritt bei der Berechnung des Bruttobetriebseinkommens einer Mietimmobilie besteht darin, deren potenzielles Bruttoeinkommen zu ermitteln.

Notiz

Das potenzielle Bruttoeinkommen ist der Geldbetrag, den Sie in einem Jahr verdienen würden, wenn Ihr gesamtes Mietobjekt das ganze Jahr über vermietet wäre und Sie die gesamte Miete erhalten würden, die Ihnen zusteht.

Formel und Beispiel des Bruttobetriebseinkommens für Mietobjekte

Mit einer einfachen Formel können Sie die Bruttobetriebseinnahmen für Ihre Vermietung berechnen.

Bruttobetriebseinkommen= Bruttopotenzialeinkommen – Leerstandsverlust – Kreditverlust

Betrachten wir ein Beispiel. Sie haben drei Wohnungen in Gebäude A, die Sie für 700 $/Monat mieten möchten, und drei Wohnungen in Gebäude B, die Sie für 800 $/Monat mieten möchten. Wenn alle Wohnungen das ganze Jahr über vermietet wären, würde Ihr potenzielles Bruttoeinkommen wie folgt aussehen.

Monatliche potenzielle Miete für Gebäude A = 3*700 $ = 2.100 $
Jährliche potenzielle Miete für Gebäude A = 2.100 $ * 12 = 25.200 $

Monatliche potenzielle Miete für Gebäude B = 3 * 800 $ = 2.400 $
Jährliche potenzielle Miete für Gebäude B = 2.400 $ *12 = 28.800 $

Mögliches Bruttoeinkommen aus beiden Gebäuden = 25.200 $ + 28.800 $ = 54.000 $

Gehen wir nun davon aus, dass unsere Verluste aufgrund von Leerständen und Zahlungsausfällen 5 % betragen. Dann würde der Verlust aufgrund von Leerstand 2.700 $ (54.000 $ *,05) betragen. Setzt man diese Zahlen in die Formel für das Bruttobetriebseinkommen ein, erhält man:

Bruttobetriebseinkommen = 54.000 $ – 2700 $ = 51.300 $

Es geht nur ums Einkommen

Lassen Sie uns über die Investition in Mietobjekte nachdenken und die beiden Hauptkomponenten Einnahmen und Ausgaben aufschlüsseln. Wir beginnen mit den Ausgaben.

Zu den Kosten, die mit der Investition in Mietobjekte verbunden sind, gehören einige Bargeld- und andere Buchhaltungseinträge, wie etwa Abschreibungen. Es handelt sich also nicht bei jeder Ausgabe um Bargeld aus eigener Tasche. Die tatsächlichen Eigentums- und Betriebskosten umfassen:

  • Steuern
  • Hypothekenzinsen
  • Marketing und Werbung
  • Verwaltungskosten
  • Recht und Buchhaltung
  • einige Dienstprogramme
  • Reparaturen und Wartung
  • Leerstand und Kreditverlust
  • Anschaffungs- und Verkaufskosten

Diese sind alle ziemlich genau definiert und wir haben über einige eine gewisse Kontrolle. Wir können einige davon einkaufen und verhandeln, um diese Kosten zu senken. Der Punkt ist, dass sie über einen Betrag verfügen werden, den wir ziemlich genau als Höchstbeträge schätzen können, die wir für ROI- und Gewinnberechnungen verwenden können. Das sind keine Dinge, die wir dramatisch ändern können; Es sei denn, Sie können erreichen, dass Steuern abgeschafft werden oder Anwälte und Buchhalter umsonst arbeiten.

Was das Einkommen betrifft, sind die Dinge jedoch weniger quantifizierbar, weil wir mehr Möglichkeiten und etwas mehr Kontrolle haben. Lassen Sie uns über einige Möglichkeiten nachdenken, wie das Einkommen bestimmt und variabel wird.

Der erste Immobilienerwerb

Wie gut wir unsere Due-Diligence-Prüfung durchführen, um Schnäppchen zu finden, ist die erste Kontrolle, die wir über das Einkommen ausüben können. Es geht nicht nur darum, ein Schnäppchen zu finden, sondern auch darum, den besten Standort, die beste Nachbarschaft und die Eigenschaften der Immobilie zu kennen, die sich am besten für die Vermietung eignet.

Notiz

Berücksichtigen Sie die Merkmale und Annehmlichkeiten, die sich Mieter wünschen, und sie sind in erster Linie das, was Käufer wollen. Schauen Sie sich einige neue Häuser in angesagten Wohngegenden an. Vielleicht gibt es einige relativ kostengünstige Dinge, die Sie tun können, um das Haus, das Sie kaufen, begehrenswerter und damit gefragter zu machen.

Sobald Sie herausgefunden haben, wo Sie etwas kaufen können, recherchieren Sie und suchen nach möglichen Immobilien. Sie führen noch eine weitere Due-Diligence-Prüfung durch und führen eine Menge Berechnungen durch. Sobald Sie das Richtige gefunden haben, ist es an der Zeit, einen Preis auszuhandeln, der unter dem aktuellen Marktwert liegt.

Die richtige Miete festlegen

Nun ist es einfach zu sagen: Holen Sie sich so viel wie möglich, aber das ist nicht unbedingt der beste Ansatz. Sie berücksichtigen die aktuellen Mietpreise und die Ausstattung und Wettbewerbsfähigkeit Ihrer Immobilie. Berechnen Sie dann Ihre Verluste, wenn die Immobilie zwischen Mietern leer steht. Denn wenn die Miete zu hoch angesetzt ist, kommt es wahrscheinlich zu mehr Leerstand, so dass Sie Ihre Gewinne aus der höheren Miete möglicherweise ganz oder sogar teilweise verlieren. Das ist Kontrolle, und Sie haben welche.

Mieterbeziehungen, Werbung und Management

Da Sie nun Mieter haben, ist es ein guter Ansatz, sie so lange wie möglich zu den aktuellen Mieten zu halten, und Sie haben eine gewisse Kontrolle darüber. Hervorragende Mieterbeziehungen, exzellenter Service und gute Techniken zur Beschwerdebearbeitung vereinen sich zu Managementtechniken zur Maximierung des Einkommens. 

Notiz

Wenn Sie beim Marketing, bei Mietantrags- und Vorstellungsgesprächen sowie bei der laufenden Verwaltung alles richtig machen, bleiben Ihre Einnahmen fließen und Leerstände und Kreditverluste werden reduziert.

Wie Sie sehen, haben Sie auf der Einnahmenseite mehr Dinge, die Sie beeinflussen oder kontrollieren können, als auf der Ausgabenseite. Nehmen Sie sich die erforderliche Zeit, um die Ausgabenseite zu optimieren, konzentrieren Sie sich jedoch auf die Einnahmenseite, um den größtmöglichen Nutzen aus Ihrer Mietinvestition zu ziehen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist das Bruttobetriebseinkommen im Immobilienbereich?

Das Bruttobetriebseinkommen (GOI) ist das, was Sie als Vermieter erzielen würden, wenn Sie eine Immobilie für ein Jahr mieten, nachdem Sie einige Verluste ausgeglichen haben. Um den GOI zu berechnen, beginnen Sie mit dem potenziellen Bruttoeinkommen. Dies ist das Einkommen, das Sie erzielen würden, wenn alle Ihre Mietobjekte das ganze Jahr über bewohnt wären und die fällige Miete gezahlt hätten. Ziehen Sie Verluste aufgrund von Leerständen oder nicht gezahlten Beiträgen ab, erhalten Sie das Bruttobetriebsergebnis.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttogewinn und Betriebseinkommen?

Der Bruttogewinn ist der Geldbetrag, den Sie vor Abzug von Gebühren und Steuern mit Ihrer Mietimmobilie verdienen würden. Das Betriebsergebnis ist ein Maß für die Rentabilität einer Mietimmobilie. Der Bruttobetriebsertrag einer Mietimmobilie ist das Geld, das ein Vermieter in einem Jahr verdienen kann, nachdem er alle Verluste abgerechnet hat, die ihm durch Leerstand oder Nichtzahlung der Miete durch Mieter entstehen würden.