Wie funktionieren Immobilienbewertungen?

ByDr. J. K. Hartmann

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine Immobilienbewertung ein wesentlicher Bestandteil des Prozesses. Schätzungen beeinflussen, wie viel Sie für ein Haus bezahlen. Wertgutachten bestimmen aber auch, wie viel Eigenkapital Sie aus Ihrem Haus ziehen können, wenn Sie es refinanzieren oder ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, und was Sie erhalten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

Ganz gleich, ob Sie ein Eigenheimkäufer, ein Verkäufer oder ein angehender Immobilieninvestor sind: Lernen Sie die Grundlagen einer Wertermittlung kennen, erfahren Sie, warum eine Wertermittlung sinnvoll ist, wie sie durchgeführt wird und was die verschiedenen Wertermittlungsbegriffe bedeuten.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Immobilienbewertung liefert eine Expertenmeinung über den Wert einer Immobilie.
  • Gutachten können verschiedenen Zwecken dienen, unter anderem helfen sie bei der Kreditbeschaffung, der Festlegung eines Listenpreises und der Investitionsentscheidung.
  • Eine Wertermittlung ist nicht dasselbe wie eine Hausbesichtigung.
  • Abhängig von mehreren Faktoren verwendet ein Gutachter eine von drei Methoden zur Berechnung einer Wertschätzung: die Umsatzvergleichsmethode, die Kostenmethode oder die Ertragswertmethode.
  • Für Käufer und Verkäufer gibt es mehrere Lösungsmöglichkeiten, wenn der Schätzwert einer Immobilie niedriger ist als der vertraglich vereinbarte Verkaufspreis.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Bei einer Immobilienbewertung handelt es sich um eine objektive, qualifizierte Sachverständigenanalyse einer Immobilie, um deren Wert zu ermitteln. Kreditgeber nutzen in der Regel vor der Finanzierung von Immobilienkäufen Gutachten. Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass der geliehene Geldbetrag den Wert der Immobilie nicht übersteigt. Das Gutachten gibt dem Käufer auch die Gewissheit, dass der gezahlte Preis nicht höher ist als der Marktwert des Hauses.

Nicht nur Kreditgeber und potenzielle Käufer beauftragen Wertgutachten. Es gibt viele Gründe, ein Wertgutachten einzuholen. Beispielsweise möchte ein Verkäufer vor dem Verkauf möglicherweise eine Bewertung, um sich für einen wettbewerbsfähigen Listenpreis zu entscheiden. Gutachten können sogar zur Streitbeilegung (z. B. Scheidungsvereinbarung) oder zur Nachlassplanung eingesetzt werden.

Notiz

In einigen Fällen sind beim Kauf eines „umgedrehten“ Hauses möglicherweise zwei Inspektionen erforderlich. Der Kreditgeber muss für das zweite Gutachten aufkommen und darf Ihnen dafür keine Kosten in Rechnung stellen.

Begutachtung vs. Inspektion: Was ist der Unterschied?

Eine Immobilienbewertung und eine Besichtigung mögen auf den ersten Blick ähnlich erscheinen. Ein Sachverständiger begutachtet eine Immobilie und erstellt abschließend ein Gutachten darüber. Während es sich bei beiden um die Analyse des Zustands einer Immobilie bei Immobilientransaktionen handelt, unterscheiden sich die Methoden und Zwecke.

Bei einer Bewertung handelt es sich um eine Analyse einer Immobilie durch einen Sachverständigen, um festzustellen, was das Appraisal Institute als „Wertgutachten“ bezeichnet, also wie viel Geld die Immobilie wert ist. Eine Inspektion ist eine Analyse des physischen Zustands und der Materialmängel einer Immobilie oder des Reparaturbedarfs.

Während Kreditgeber in der Regel vor der Finanzierung eines Hausverkaufs ein Gutachten verlangen, ist eine Inspektion etwas, das ein einzelner Käufer oder Immobilieneigentümer durchführen lässt.

Einfamilien- vs. Mehrfamilienbewertungen

Bei einem Einfamilienhaus stützt sich ein Gutachter in der Regel hauptsächlich auf Daten über ähnliche Immobilien, die verkauft wurden oder zum Verkauf anstehen, um den Marktwert der betreffenden Immobilie zu ermitteln. Alle Bewertungstypen umfassen eine Analyse vergleichbarer Immobilien in der Nähe, die kürzlich verkauft wurden, auch bekannt als „Comps“.

Da Mehrfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser in der Regel zu Investitionszwecken erworben werden, sind Gutachter auch auf Berechnungen über mögliche Einnahmen und Ausgaben der Immobilie angewiesen. Anschließend berechnen die Gutachter in der Regel Werte pro Einheit und einen Gesamtwert für jedes Mehrfamilienhaus. Da dieser Prozess komplexer ist, sind mehrteilige Gutachten teurer.

Gängige Methoden zur Immobilienbewertung

In der Regel umfasst jede Bewertung die Recherche und Analyse der lokalen Immobilienwerte auf dem Markt, des aktuellen Angebots und der aktuellen Nachfrage sowie anderer wirtschaftlicher Faktoren, die diese Werte erhöhen oder senken könnten, sowie die Bewertung der spezifischen Eigenschaften der Immobilie und die Analyse vergleichender Hausverkäufe.

Abhängig von der Art der Immobilie, dem Grund für die Bewertung und den verfügbaren relevanten Daten ermittelt ein Gutachter den Wert der Immobilie jedoch anhand der Verkaufsvergleichsmethode, der Kostenmethode und/oder der Ertragswertmethode.

Verkaufsvergleichsmethode

Die Verkaufsvergleichsmethode basiert hauptsächlich auf Daten über den Verkauf von Vergleichsimmobilien. Durch die Betrachtung der Immobilien, die der betreffenden Immobilie am ähnlichsten sind, ermittelt der Gutachter eine Spanne für den Wert der Immobilie.

Der Gutachter berücksichtigt eine Reihe von Faktoren, wenn er feststellt, wie ähnlich die Vergleichsobjekte der betreffenden Immobilie sind, darunter:

  • Standort
  • Körperliche Eigenschaften
  • Wirtschaftsmerkmale
  • Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Verkaufs
  • Verkaufsbedingungen selbst
  • Nutzung und Zoneneinteilung

Bei der Berechnung eines nützlichen Wertbereichs aus einem Vergleich kann der Gutachter Dollar- oder prozentuale „Anpassungen“ vornehmen. Diese Anpassungen erhöhen oder verringern den Verkaufspreis basierend auf den Vorteilen oder Mängeln der betreffenden Immobilie. Wenn beispielsweise eine Immobilie über eine veraltete Küche verfügt, die betreffende Immobilie jedoch über eine kürzlich modernisierte Küche verfügt, kann der Gutachter die aus dieser Immobilie abgeleitete Wertspanne erhöhen.

Notiz

Die Verkaufsvergleichsmethode ist in der Regel die zuverlässigste Möglichkeit, den Wert von Wohnimmobilien anzugeben. Laut der Appraisal Foundation – der Organisation, die mit der Festlegung von Bewertungsstandards und Gutachterqualifikationen beauftragt ist – „spiegelt der Verkaufsvergleich am direktesten die Handlungen von Käufern und Verkäufern auf dem Markt wider.“

Kostenmethode

Wenn eine Immobilie keine echten Kostenvorteile aufweist, ist die Kostenbewertungsmethode möglicherweise am besten geeignet. Dies kann daran liegen, dass die Immobilie neue oder spezielle Verbesserungen aufweist, einzigartig ist oder nicht häufig auf dem Markt erhältlich ist.

Bei dieser Methode ermittelt der Gutachter den Wert des Grundstücks (ohne Berücksichtigung etwaiger Gebäude). Der Gutachter berechnet dann, was es kosten würde, die gleiche oder eine ähnliche Art von Verbesserungen zu errichten, und addiert diese Kosten zum Grundstückswert.

Schließlich zieht der Gutachter einen Betrag ab, der angibt, wie stark die Bauwerke im Laufe der Zeit an Wert verloren haben; Mit anderen Worten, wie viel Wert eine Immobilie aufgrund von Alterung, Abnutzung, Veränderungen in der Umgebung usw. verloren hat.

Einkommenskapitalisierungsmethode

Während sich die beiden zuvor besprochenen Bewertungsmethoden eher auf Wohnimmobilien beziehen, wird diese Methode speziell zur Ermittlung des Barwerts einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, beispielsweise von Mehrfamilienhäusern, eingesetzt.

Bei dieser Methode berücksichtigt der Gutachter verschiedene Faktoren, um sich eine Meinung über den zukünftigen Investitionsnutzen einer Immobilie zu bilden, wie zum Beispiel:

  • Verwendungszweck
  • Geschätzter Gewinn
  • Geschätzte Verluste
  • Geschätzte Ausgaben
  • Wie lange und wie dauerhaft wird die Immobilie voraussichtlich Erträge liefern?
  • Geschätzter Wert der Immobilie, falls und wann sie schließlich wieder verkauft wird
  • Renditen für ähnliche Immobilien

Was kostet ein Wertgutachten?

Die Bewertungskosten variieren stark je nach lokalem Markt. Die Gutachtergebührenumfrage 2021 der Organization of Real Estate Professionals unter professionellen Gutachtern in den USA ergab, dass es in den meisten Märkten eine Preisspanne gibt.Beispielsweise gaben Gutachter im Raum San Francisco an, dass sie für die Bewertung eines Einfamilienhauses zwischen 301 und mehr als 751 US-Dollar verlangen. Mehr als die Hälfte der Gutachter verlangte 550 US-Dollar oder mehr.Im Bundesstaat Oklahoma gaben die meisten befragten Gutachter an, 550 US-Dollar oder weniger zu verlangen.

Der Hauskäufer zahlt in der Regel die Bewertungsgebühr – manchmal im Voraus und manchmal als Teil der Abschlusskosten zum offiziellen Zeitpunkt des Abschlusses. Wenn Sie ein Hausbesitzer oder Käufer sind und ein Wertgutachten für Ihre Zwecke wünschen, z. B. zur Ermittlung eines Listenpreises, zur Beilegung einer Scheidung oder zum Kauf mit Bargeld, müssen Sie das Wertgutachten selbst in Auftrag geben und bezahlen.

Nach der Bewertung

Nachdem der Gutachter eine Immobilie persönlich besichtigt, Daten zusammengestellt und analysiert, Berechnungen durchgeführt und eine der drei besprochenen Bewertungsmethoden angewendet hat, ist er bereit, eine „endgültige Wertschätzung“ zu erstellen. Auf diese Zahl warten Kreditgeber, hoffnungsvolle Hausbesitzer und potenzielle Investoren.

Was steht in einem Bewertungsbericht?

Die endgültige Wertschätzung erfolgt in einem Wertgutachten, das die Schätzung des Gutachters über den Wert des Hauses untermauert. Jeder glaubwürdige Bewertungsbericht sollte Folgendes enthalten:

  • Die Methoden des Gutachters zur Definition und Bestimmung des Werts, einschließlich der Art und Weise, wie die Immobilie besichtigt wurde, und etwaiger kreditgeberspezifischer Anforderungen
  • Klare Identifizierung der betreffenden Immobilie und ihrer relevanten Merkmale und Merkmale
  • Der Kunde und die beabsichtigte Nutzung der Immobilie
  • Der Zweck des Berichts, beispielsweise Finanzierung oder Investition
  • Marktgebiet und Comps, die für die Analyse verwendet werden

Notiz

Bundes- und Landesgesetze sowie berufliche Standards erfordern, dass Gutachter und der Beurteilungsprozess die richtigen Methoden und Techniken anwenden. Der Gutachter sollte ein unabhängiges Gutachten erstellen, das frei von äußerer Einflussnahme, Betrug oder Diskriminierung ist. Wenn Sie Bedenken bezüglich Ihrer Beurteilung haben, wenden Sie sich an die nationale Hotline für Beurteilungsbeschwerden.

Was passiert, wenn das Gutachten niedriger ausfällt als der Vertragspreis?

Manchmal kann der Wert einer Schätzung niedriger ausfallen als der Verkaufspreis, auf den sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben. Mögliche Gründe hierfür könnten sein, dass die Immobilie überteuert war, die Preise auf dem Markt künstlich überhöht wurden oder der Gutachter unerfahren war oder einen Fehler gemacht hat. Da Kreditgeber nicht mehr Geld leihen, als eine Immobilie wert ist, stellt eine niedrige Bewertung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer ein Problem dar.

Für Käufer besteht eine mögliche Lösung für einen niedrigen Wert darin, den Verkäufer zu bitten, den Verkaufspreis zu senken, die Differenz in bar auszugleichen oder einen Anwalt zu konsultieren, um den Verkauf zu stornieren. Abhängig von den Vertragsbedingungen kann es sein, dass dem Käufer das verdiente Geld entgeht. Sie können sich auch an Ihren Kreditgeber wenden. Der Kreditgeber kann verlangen, dass der Gutachter zusätzliche Informationen berücksichtigt, Fehler korrigiert oder den Wert erläutert.

Mögliche Lösungen für Verkäufer könnten darin bestehen, den Preis zu senken oder das Gutachten mit dem Kreditgeber anzufechten, in der Hoffnung, dass dieser ein zweites Gutachten in Auftrag gibt. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Gutachter wichtige Details über die Immobilie oder verfügbare vergleichbare Immobilien übersehen hat, ist es am besten, die Bewertung schriftlich anzufechten. Der Gutachter kann einen zweiten Gutachter mit der Durchsicht des Gutachtens beauftragen oder ein zweites Gutachten durchführen, ist dazu jedoch nicht verpflichtet.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wer beauftragt das Wertgutachten bei einer Immobilientransaktion?

Wenn ein Käufer eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie beantragt, ist der Kreditgeber gemäß den Bundeskreditvorschriften verpflichtet, das Gutachten anzuordnen. Möglicherweise werden Sie zur Zahlung der mit der Bewertung verbundenen Gebühren aufgefordert. Wenn aus irgendeinem Grund eine andere Bank ein Gutachten in Auftrag gegeben hat, darf der Kreditgeber dieses Gutachten verwenden, sofern er es prüft und für akzeptabel hält.

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

Der Gutachter benötigt in der Regel weniger als eine Stunde, um Ihre Immobilie persönlich zu bewerten, es sei denn, das Haus weist besondere Merkmale auf oder ist schwer zu messen. Der gesamte Bewertungsprozess kann mehrere Tage bis zu einer Woche oder länger dauern, abhängig von der Arbeitsbelastung des Gutachters, der Größe einer Immobilie und der Komplexität der Vergleiche in der Gegend. Kreditgeber sind verpflichtet, Ihnen eine Kopie Ihres Gutachtens zuzusenden, sobald der Bericht fertiggestellt ist, spätestens jedoch drei Tage vor Ablauf Ihres Kredits.

Wie lange ist eine Immobilienbewertung gültig?

Im Allgemeinen bestimmt ein Kreditgeber den Ablauf einer Bewertung. Beispielsweise ist ein Gutachten für einen Kredit von Fannie Mae ab dem Datum des Gutachtens vier Monate lang gültig. Der Gutachter muss eine einfache Aktualisierung des Gutachtens durchführen, wenn es mehr als vier Monate, aber weniger als 12 Monate alt ist. Nach 12 Monaten ist für die Sicherung einer Hypothek eine erneute Wertermittlung erforderlich.Bei einem FHA-Darlehen ist ein Gutachten 120 Tage gültig und kann nur um 30 Tage verlängert werden.