Die Immobilienpreise fallen – wird es einen Absturz geben?

Die Immobilienpreise beginnen seit den schwindelerregenden Höhen, die sie während der Pandemie erreicht haben, zu sinken – und niemand weiß genau, wie weit sie von hier aus sinken werden. 

Die Preise könnten bis zum nächsten Sommer um bis zu 20 % fallen, schätzte Ian Shepherdson, Chefökonom bei Pantheon Macroeconomics, am Donnerstag in einer Forschungsnotiz. Ökonomen von Wells Fargo Securities prognostizieren einen Rückgang um 5,5 %, während Goldman Sachs prognostiziert, dass die Preise zwischen 5 und 10 % gegenüber ihrem Höchststand fallen werden.Sam Hall, Immobilienökonom bei Capital Economics, rechnet mit einem Preisrückgang von 8 %. Wenn Shepherdsons Prognose von 20 % zutrifft, wäre der Rückgang etwas weniger stark als der Immobiliencrash Anfang der 2000er Jahre, als der Markt zusammenbrach und die Preise gegenüber ihrem Höchststand Anfang 2007 um 26 % fielen. 

Das Schleudertrauma auf dem Immobilienmarkt war extrem. Noch im Sommer 2021 war der Wettbewerb um den Kauf von Eigenheimen so groß, dass potenzielle Käufer personalisierte Briefe an Verkäufer schrieben und sich in Bietergefechten einen Vorsprung verschafften. 

Doch in diesem Jahr haben die steigenden Hypothekenzinsen den Verkäufern den Spieß umgedreht. Der Verkauf von Eigenheimen wurde durch höhere Kreditkosten beeinträchtigt, und die Preise begannen zu fallen. Laut Daten des S&P Dow Jones Case-Shiller Home Price Index fielen die durchschnittlichen Immobilienpreise im Juli zum ersten Mal seit 2012. 

Diese Woche bezeichnete die National Association of Home Builders die Situation als „unhaltbar“ und warnte vor einer „Bezahlbarkeitskrise“.Letzten Monat sagte der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, dass der boomende Immobilienmarkt auf eine „schwierige Korrektur“ zusteuere. 

Die Immobilienmarktdaten dieser Woche lieferten weitere Hinweise auf einen Abschwung. Die Verkäufe bestehender Häuser gingen im September den achten Monat in Folge zurück, teilte die National Association of Realtors am Donnerstag mit. Im selben Monat sank die Zuversicht der Hausbauer auf den niedrigsten Stand seit den Anfängen der Pandemie, teilte die National Association of Homebuilders am Dienstag mit, und am Mittwoch zeigten Daten des Census Bureau, dass Hausbauer die Zahl der Häuser, mit denen sie mit dem Bau beginnen, stark zurückgingen. Und der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek stieg weiter an und erreichte 6,94 %, den höchsten Wert seit 2002, wie Daten der Mortgage Bankers Association und von Freddie Mac zeigten. 

„Der Wohnungsbau befindet sich im freien Fall“, sagte Shepherdson als Antwort auf die Vertrauenslage der Hausbauer. „Bisher liegt der größte Einbruch bei den Verkaufsmengen, aber jetzt fallen auch die Preise, und es ist noch ein weiter Weg.“ 

Die Hypothekenzinsen haben sowohl beim Preisanstieg während der Pandemie als auch bei der aktuellen Abkühlung des Marktes eine wichtige Rolle gespielt. Als COVID-19 im März 2020 begann, Wellen in der Wirtschaft zu schlagen, stimulierte die Federal Reserve die Wirtschaft und senkte alle Arten von Kreditkosten, indem sie ihren Leitzins auf nahezu Null senkte und ihn zwei Jahre lang dort beließ.Dadurch sanken die Renditen 10-jähriger Staatsanleihen, deren Entwicklung eng mit den Zinssätzen verknüpft ist, die Kreditnehmer für Hypotheken zahlen.

Bis Januar 2021 war der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek auf 2,65 % gesunken, ein Allzeittief, gemessen von Freddie Mac.Angesichts der niedrigen Mietpreise, der Tatsache, dass frischgebackene Telearbeiter hungrig nach Platz für den neuen Work-from-Home-Lebensstil waren und über Bargeld aus Pandemie-Hilfsprogrammen verfügten, stieg die Nachfrage nach Wohnraum sprunghaft an, und Geld floss in den Markt, was die Preise in die Höhe trieb.Der Preisanstieg erreichte laut Case-Shiller-Index im März 2022 seinen Höhepunkt, als die Durchschnittspreise um 20,8 % höher waren als im Vorjahr.Einige Ökonomen warnten davor, dass der Immobilienmarkt Anzeichen dafür zeige, dass es sich um eine Blase handele, die kurz vor dem Platzen stehe. 

Jetzt passiert das Gegenteil. Im März begann die Federal Reserve mit der Anhebung ihres Leitzinses, um die Kreditaufnahme und Ausgaben zu verhindern. Der Schritt wurde unternommen, um die überhitzte Wirtschaft abzukühlen, in der Hoffnung, die Inflation einzudämmen, die auf den höchsten Stand seit Anfang der 1980er Jahre gestiegen ist. Infolgedessen haben sich die Hypothekenzinsen seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt, und die monatlichen Zahlungen für neue Hypotheken stiegen bei den Käufern in die Höhe. 

Die typische Zahlung für eine neue Hypothek macht mittlerweile 28 % des durchschnittlichen Einkommens eines Käufers aus, schätzte Hall, der Ökonom von Global Economics. Das ist höher als die NAR-Empfehlung für nicht mehr als 25 % des Einkommens und ähnelt den Werten vor den Immobilieneinbrüchen von 2006 und 1989, sagte Hall in einer E-Mail. Diese gewaltigen Kosten haben dazu geführt, dass viele potenzielle Käufer aufgegeben haben, und es gibt keine Anzeichen dafür, dass sie bald wiederkommen.

„Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt, während die Hypothekenzinsen hoch bleiben und viele Käufer daran hindern, in den Markt einzusteigen oder dort zu bleiben“, sagte Hannah Jones, Wirtschaftsanalystin bei Realtor.com, in einer E-Mail. „Da die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der Unbezahlbarkeit abnimmt, müssen Verkäufer die Preise auf das erforderliche Niveau anpassen, um die Nachfrage anzukurbeln.“

Tatsächlich gab es im Dezember bei 19,5 % der zum Verkauf stehenden Häuser Preisnachlässe, gegenüber 11 % im September 2021, wie Daten von Realtor.com zeigten. 

„Das zweistellige Wachstum der Immobilienpreise war auf lange Sicht nicht nachhaltig. Was also so schnell gestiegen ist, muss irgendwann sinken“, sagte Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin bei First American, in einer E-Mail.

Die Korrektur könnte mild sein

Es gibt Gründe zu der Annahme, dass die Immobilienpreise wie eine Feder nach unten schwanken und nicht von der Klippe fallen. Zum einen besteht nach wie vor eine große Nachfrage nach Wohnraum und es stehen nicht so viele Häuser zum Verkauf. Laut NAR standen im September nur 1,3 Millionen Häuser zum Verkauf, weit weniger als die 1,8 Millionen im gleichen Monat des Jahres 2019.Und da die Zinsen für neue Hypotheken so hoch sind, haben Hausbesitzer, die sich an die Zinsen gebunden haben, als sie niedrig waren, gute Gründe, dort zu bleiben, bemerkte Kushi auf Twitter – das wird wahrscheinlich verhindern, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern steigt. 

Darüber hinaus besteht seit langem ein Mangel an Wohnraum, mit dem man zu kämpfen hat – im Jahr 2021 verfügten die USA nach Schätzungen der NAR über etwa 5,5 Millionen Wohnungen weniger, als sie benötigten – und das wird wahrscheinlich verhindern, dass die Preise zu stark fallen, sagen Ökonomen. Ökonomen von Wells Fargo prognostizieren eine „bescheidene“ Korrektur der Immobilienpreise, wobei die Preise im Jahr 2021 über ihrem Durchschnitt bleiben werden. 

Das ist eine ganz andere Situation als zu Beginn der 2000er Jahre, als Bauherren zu viele Häuser gebaut hatten und Hypothekengeber immer riskantere Hypotheken an Kreditnehmer mit unsicherer Bonität vergeben hatten. Seitdem sind die Kreditvergabestandards so weit verschärft worden, dass typische Hausbesitzer finanziell viel stabiler sind als am Vorabend der Großen Rezession, was die Möglichkeit eines Massenverkaufs von Immobilien einschränkt. Ganz zu schweigen davon, dass eine Welle von Millennials, die in ihre besten Jahre mit dem Hauskauf eintreten, weiterhin für Aufwärtsdruck auf die Nachfrage sorgen wird.

Kushi sagte, unter dem Strich sei nicht mit einer Immobilienkrise wie Mitte der 2000er Jahre zu rechnen.

„Die anhaltende Nachfrage und das unzureichende Angebot bedeuten, dass der Immobilienmarkt wahrscheinlich nicht die Talsohle durchbrechen wird, wenn die Wirtschaft stabil bleibt“, sagte Jones. „Der durch die Unbezahlbarkeit bedingte Rückgang der Nachfrage wird die Preise unter Druck setzen, auf ein nachhaltiges Niveau zu sinken, aber das wird ganz anders aussehen als zu Beginn der 2000er Jahre, da der demografische Wandel für eine anhaltende Nachfrage sorgt und höhere Kreditanforderungen zuverlässige Kredite bedeuten.“

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