Housing Market Collapse? Some Say Bring it On

Die Warnungen waren bedrohlich: Der in der Pandemie-Ära boomende Immobilienmarkt könnte sich als Blase entpuppen. Die Immobilienpreise könnten abstürzen. Es könnte fast so schlimm sein wie die große Rezession, bei der Häuser durchschnittlich bis zu 20 % ihres Wertes verlieren. (Beim letzten Immobiliencrash fielen die Preise zwischen ihrem Höchststand im Jahr 2007 und ihrem Tiefpunkt im Jahr 2012 um 26 %). 

Für Rebecca Rush, eine Werbetexterin, die das Erdgeschoss eines Hauses in Boulder, Colorado, mietet, hört sich das alles ziemlich gut an, wo das Haus zum Durchschnittspreis laut Redfin für fast 1 Million US-Dollar verkauft wird. Tatsächlich könnte es die einzige Möglichkeit sein, in ein eigenes Zuhause zu ziehen.

„Auf diesem teuren Markt kann ich mir zu den derzeitigen Preisen und scheinbar noch immer nichts leisten“, sagte sie. 

Rush ist nicht allein. Für Menschen, die es sich derzeit nicht leisten können, ein Haus zu kaufen, könnte ein Preisverfall ein finanzieller Glücksfall sein – und er könnte durchaus auf dem Weg sein. Die landesweiten Immobilienpreise gingen im August zum zweiten Mal in Folge zurück (das erste Mal seit 2012), wie Daten des S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index am Dienstag zeigten. Ein Ökonom bezifferte die Wahrscheinlichkeit eines Marktcrashs – also eines Preisrückgangs um 10 % oder mehr – am Montag auf 35 %.

„Für potenzielle Hauskäufer, deren Wunschhaus auf dem heutigen Markt nicht mehr erhältlich ist, könnte es sich lohnen, zu warten“, sagte Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin bei First American Financial Corporation, in einer E-Mail. „Das Abwarten kann es einem potenziellen Käufer ermöglichen, weiterhin seine Schulden zu begleichen, seine Kreditwürdigkeit aufzubauen und für die Anzahlung und Abschlusskosten zu sparen.“

Steigende Hypothekenzinsen kühlen den einst heißen Markt ab

Der extreme Verkäufermarkt, der während der Pandemie vorherrschte, hat sich in diesem Jahr dramatisch abgekühlt. Laut dem Case-Shiller-Index stiegen die Immobilienpreise zwischen Februar 2020 und Juni 2022 um 42 %, doch sie begannen wieder zu sinken. 

Steigende Hypothekenzinsen haben den Verkauf von Eigenheimen beeinträchtigt und die Situation für Käufer und damit auch für Verkäufer schwieriger gemacht. Die Federal Reserve hat in diesem Jahr ihren Leitzins in rasantem Tempo angehoben, um die Wirtschaft zu bremsen und die grassierende Inflation unter Kontrolle zu bringen. Dadurch ist der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek nach Angaben der Mortgage Bankers Association auf 7,16 % gestiegen, ein Satz, der seit 2001 nicht mehr erreicht wurde.

Der Preisanstieg der letzten zwei Jahre in Verbindung mit den rasant steigenden Hypothekenzinsen der letzten Monate hat die Budgets der Eigenheimkäufer stark unter Druck gesetzt. Die typische monatliche Hypothekenzahlung für ein neu gekauftes Haus ist in diesem Jahr um 55 % oder 658 US-Dollar gestiegen, sagten Ökonomen von Zillow Anfang des Monats in einer Analyse. 

Das bedeutet, dass ein Haushalt mit dem Durchschnittseinkommen etwa 30 % seines Budgets für die Hypothekenzahlung ausgeben müsste, Dinge wie Versicherungen und Steuern nicht eingerechnet. Das liegt an der Schwelle, die Zillow als „Wohnungsbelastung“ ansieht, und weit über dem Anteil von 22,8 %, den Hypothekenzahlungen zwischen 2005 und 2021 vom typischen Haushaltsbudget abgezogen haben.  

Es gibt nur wenige Möglichkeiten, die Dinge für potenzielle Hauskäufer von hier aus zu verbessern. Damit die durchschnittliche Hypothekenzahlung wieder auf den Anteil von 22,8 % am Budget zurückfällt, den sie vor 2021 hatte, wäre „ein erheblicher Schock für die Erschwinglichkeit erforderlich (entweder in Form sinkender Preise oder Zinssätze oder steigender Einkommen)“, schrieb Nicole Bachaud, leitende Ökonomin bei Zillow, in der Analyse.

Ein Absturz oder eine Neuausrichtung?

Viele Experten gehen davon aus, dass sinkende Preise den Käufern die Arbeit erheblich erleichtern werden. 

„Wenn man die Beweise abwägt, scheint ein deutlicher Rückgang der Immobilienpreise nun unvermeidlich zu sein“, sagte Sam Hall, Immobilienökonom bei Capital Economics, in einer E-Mail.

Ob die Immobilienpreise erheblich sinken, hängt zum Teil davon ab, ob die Arbeitslosigkeit steigt und die Menschen dazu zwingt, ihre Häuser zu verkaufen, sagte Scott Duba, Geschäftsführer der Vermögensverwaltung bei Prime Capital Investment Advisors, in einer E-Mail.

„Insgesamt sieht es so aus, als ob es im nächsten Jahr oder so eher zu einem Käufermarkt werden wird, zumindest im Vergleich zu dem sehr angespannten, verkäuferfreundlichen Markt, den wir in den letzten zwei Jahren gesehen haben“, sagte er.

Ein Rückgang der Immobilienpreise würde nicht nur Menschen zugutekommen, denen der Kauf eines Hauses verwehrt geblieben ist, sondern hätte auch einen großen Vorteil für die Wirtschaft: eine Verringerung der Inflation und vermutlich eine anschließende Abschwächung der Zinserhöhungen. Da die Immobilienpreise ein wichtiger Bestandteil von Inflationsmaßstäben wie dem Verbraucherpreisindex sind, würde eine Senkung dieser Preise einen großen Beitrag zur Senkung der Inflation leisten, schrieb Knightley von ING. Das könnte die Fed dazu ermutigen, von weiteren Zinserhöhungen Abstand zu nehmen. 

Ein größerer Abschwung ist jedoch nicht garantiert – und selbst wenn es dazu kommt, können Sie nicht mit einer Rückkehr zu den Preisen vor der Pandemie rechnen. Die Ökonomen von Zillow glauben nicht, dass es zu einem Absturz kommen wird, da es so wenige Häuser auf dem Markt gibt, dass die Preise wahrscheinlich hoch bleiben werden, obwohl so viele Käufer abspringen. 

„Käufer, die versuchen, den Markt abzuwarten – bis die Dinge wieder erschwinglicher werden –, werden wahrscheinlich lange warten“, schrieb Bachaud. „Während die Preise jetzt leicht sinken, da sich der Markt wieder ins Gleichgewicht bringt, werden die langfristigen Preise dennoch steigen, und da die hohen Hypothekenzinsen voraussichtlich anhalten werden, ist die Erschwinglichkeit in der Zukunft gefährdet.“

Der Versuch, den Markt zu timen, ist riskant

Die widersprüchlichen Prognosen machen deutlich, wie unsicher es ist, vorherzusagen, was der Markt als nächstes tun wird. Einige Experten sagen, Käufer sollten nicht einmal versuchen, zukünftige Bedingungen vorherzusagen.

„Wir raten Käufern immer, nicht zu versuchen, den Markt zu timen, sondern Entscheidungen stattdessen auf der Grundlage ihrer individuellen finanziellen Situation und langfristigen Ziele zu treffen“, sagte Glenn Brunker, Präsident von Ally Home, in einer E-Mail. „Der Immobilienmarkt kann unvorhersehbar sein und sich jederzeit ändern. Wenn Sie sich in der Hoffnung auf sinkende Zinsen dazu entschließen, sich zurückzuhalten, kann das Gegenteil eintreten. Das Gleiche gilt für die Immobilienpreise. Sie können später jederzeit eine Refinanzierung durchführen, um Ihre monatlichen Zahlungen zu senken, wenn die Zinsen sinken.“

Aufgrund des Risikos, sowohl jetzt zu kaufen als auch abzuwarten, befinden sich ausgegrenzte Käufer wie Rush in einer Art Zwickmühle.

„Ich wurde zweimal rausgeschmissen, weil der Besitzer der Immobilie, auf der ich war, sie verkaufen oder zurückziehen wollte“, sagte Rush. „Ich möchte etwas besitzen, und ich ärgere mich über die ersten sieben Jahre, in denen ich hier war. Ich habe es nicht getan. Die Preise haben mich einfach geschockt und ich hätte einfach in den sauren Apfel beißen und es tun sollen. Aber hier sind wir.“

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