Was ist eine angepasste Basis?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

Derangepasste Basiseines Vermögenswerts sind seine Kosten, nachdem Sie verschiedene Steuervorschriften in die Berechnung einbezogen haben. Sie zahlen Kapitalertragssteuer oder erleiden einen Kapitalverlust, basierend auf der Differenz zwischen Ihrer angepassten Basis und dem Betrag, für den Sie den Vermögenswert letztendlich verkaufen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die angepasste Basis eines Vermögenswerts ist im Allgemeinen der Kaufpreis zuzüglich Kapitalverbesserungen und Verkaufskosten, abzüglich etwaiger Steuerabzüge, die Sie zuvor für die Immobilie in Anspruch genommen haben.
  • Je höher Ihre angepasste Basis ist, desto weniger Kapitalertragssteuer zahlen Sie, wenn Sie verkaufen und einen Gewinn erzielen.
  • Wenn Ihre bereinigte Basis besonders hoch ist, ist mit einem Kapitalverlust zu rechnen, und Verluste können zum Ausgleich von Kapitalgewinnen aus anderen Immobilien verwendet werden. 

Definition und Beispiel einer angepassten Basis

Die angepasste Basis eines Vermögenswerts ist im Allgemeinen sein Kaufpreis zuzüglich Kapitalverbesserungen und Verkaufskosten, abzüglich etwaiger Steuerabzüge, die Sie zuvor für den Vermögenswert vorgenommen haben.

Die Berechnung Ihrer angepassten Basis für einen Vermögenswert beginnt mit dem ursprünglichen Kaufpreis. Je höher Ihre Basis, desto weniger Kapitalertragssteuer zahlen Sie beim Verkauf. Einige Anpassungen können Ihre Vermögensbasis erhöhen, während andere sie verringern können, und letzteres ist im Allgemeinen der Fall nicht eine gute Sache zur Steuerzeit. Von dort aus können Sie Ihre Basis erhöhen, indem Sie den Geldbetrag hinzufügen, den Sie für die Verbesserung des Vermögenswerts ausgegeben haben, sowie alle Beträge, die Sie möglicherweise für Anwaltskosten oder Verkaufskosten gezahlt haben.

Notiz

Ihre Bemessungsgrundlage verringert sich, wenn Sie Beträge abziehen müssen, die Sie zuvor als Steuerabzüge geltend gemacht haben, z. B. Abschreibungen, Unfallschäden oder Diebstahlschäden.

Angenommen, Sie kaufen ein Grundstück für 100.000 US-Dollar und planen, es zu renovieren und gewinnbringend umzuwandeln. Doch kurz darauf kommt es zu einer Krise und Sie verschieben die Renovierungsarbeiten. Nach einem Jahr hat das Haus um 5.000 $ an Wert verloren. Im darauffolgenden Jahr können Sie Verbesserungen im Wert von etwa 30.000 US-Dollar in das Haus einbauen und so dessen Wert erheblich steigern. Ihre angepasste Basis beträgt jetzt 125.000 US-Dollar (100.000 US-Dollar – 5.000 US-Dollar + 30.000 US-Dollar), was Ihre steuerpflichtigen Kapitalgewinne um 25.000 US-Dollar verringern könnte (wenn Sie sie verkaufen würden), oder die Differenz zwischen der angepassten Basis und dem endgültigen Verkaufspreis, abzüglich des vorherigen Steuerabzugs.

Notiz

Immobilien sind nicht der einzige Vermögenswert, dessen Kostenbasis einer Anpassung unterliegt. Dies gilt auch für Wertpapiere, bei denen Ereignisse (z. B. ein Aktiensplit oder eine Dividendenzahlung) dazu führen, dass Aktien eine angepasste Basis haben.

So funktioniert die angepasste Basis

Ihre Grundlage wäre der Geldbetrag, den Sie ursprünglich für die Immobilie gezahlt haben, beispielsweise wenn Sie eine Immobilie verkaufen, in der Sie die erforderliche Anzahl von Jahren nicht bewohnt haben, damit Sie beim Verkauf eine Kapitalertragssteuerbefreiung in Anspruch nehmen können. Anschließend können Sie die Kosten für etwaige Kapitalverbesserungen, die Sie möglicherweise vorgenommen haben, sowie Maklerprovisionen und andere Verkaufskosten hinzufügen.

Sie müssen alle Steuerabzüge, die Sie zuvor für die Immobilie in Anspruch genommen haben, zurückholen, indem Sie sie von Ihrer Steuerbemessungsgrundlage abziehen, nachdem Sie die oben genannten Kosten hinzugefügt haben, beispielsweise wenn Sie die Immobilie in Ihren Steuererklärungen abgeschrieben haben, seit Sie sie besitzen.

So erhalten Sie Ihre angepasste Basis

Die Schlüsselkomponenten der Basisberechnungen sind Kosten plus Erhöhungen minus Verringerungen. Einige Elemente können addiert werden, um eine angepasste Basis zu erhalten, andere müssen subtrahiert werden.

Kostenbasis

Die Kostenbasis einer Immobilie ist in der Regel der Kaufpreis – der Betrag, den Sie in bar, in Schulden, anderen Immobilien oder Dienstleistungen bezahlt haben. Ihre Kosten umfassen auch Beträge, die Sie bezahlt haben:

  • Umsatzsteuer
  • Fracht
  • Installation und Test
  • Verbrauchsteuern
  • Anwalts- und Buchhaltungskosten, wenn diese aktiviert werden müssen
  • Steuermarken
  • Aufnahmegebühren
  • Grundsteuer, wenn diese vom Verkäufer übernommen wird

Steigert auf Basis

Erhöhen Sie die Vermögensbasis um alle Posten, die ordnungsgemäß einem Kapitalkonto hinzugefügt wurden. Hierzu zählen auch die Kosten für Verbesserungen, deren Nutzungsdauer voraussichtlich mehr als ein Jahr beträgt.

Rehabilitationskosten erhöhen ebenfalls die Basis, Sie müssen jedoch alle für diese Ausgaben zulässigen Rehabilitationsgutschriften abziehen, bevor Sie sie Ihrer Basis hinzufügen. Erhöhen Sie Ihre Basis um den zurückerhaltenen Betrag, wenn Sie einen Teil des Guthabens zurückerhalten müssen.

Führen Sie für jedes Projekt eine separate Buchhaltung, wenn Sie Erweiterungen oder Verbesserungen an einer Geschäftsimmobilie vornehmen. Außerdem müssen Sie die Basis jeder Immobilie gemäß den Abschreibungsregeln abschreiben, die für die zugrunde liegende Immobilie gelten würden, wenn Sie sie gleichzeitig mit der Inbetriebnahme oder Verbesserung in Betrieb nehmen würden. 

Zu den Ausgaben, die die Vermögensbasis erhöhen können, gehören:

  • Die Kosten für die Verlängerung der Versorgungsleitungen bis zum Grundstück
  • Impact-Gebühren
  • Anwaltskosten, wie z. B. die Kosten für die Verteidigung und Vollendung des Titels
  • Anwaltskosten für die Erlangung einer Herabsetzung der Steuer, die auf Immobilien erhoben wird, um örtliche Verbesserungen zu finanzieren
  • Kosten für die Zoneneinteilung
  • Der kapitalisierte Wert der rückzahlbaren Erbbauzinsen

Verringert sich auf Basis

Einige Gegenstände mindern die Eigentumsgrundlage. Dazu gehören:

  • § 179 Abzug
  • Steuerfreie Unternehmensausschüttungen
  • Bisher zulässige (oder zulässige) Abzüge für Amortisation, Wertminderung und Erschöpfung
  • Bestimmte Fahrzeuggutschriften
  • Energiegutschriften für Privathaushalte
  • Aufgeschobener Gewinn aus Hausverkauf
  • Investitionskredit (teilweise oder vollständig) in Anspruch genommen
  • Unfall- und Diebstahlschäden sowie Versicherungserstattung 
  • Bestimmte erlassene Schulden sind vom Einkommen ausgeschlossen
  • Rabatte werden als Anpassungen des Verkaufspreises behandelt
  • Dienstbarkeiten
  • Spritfressersteuer
  • Steuervorteile bei Adoption
  • Gutschrift für vom Arbeitgeber bereitgestellte Kinderbetreuung

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie melden Sie die bereinigte Basis?

Sie geben die angepasste Grundlage für Ihr Vermögen oder Ihre Immobilie bei Ihrer Einkommenssteuer an. Das Formular, das Sie normalerweise verwenden, ist das Formular 8949, das sich mit dem Verkauf von Kapitalvermögen befasst.

Wie berechnet man die angepasste Basis?

Um Ihre angepasste Basis zu ermitteln, nehmen Sie die Kostenbasis oder den Kaufpreis, addieren alle Erhöhungen zur Basis und subtrahieren dann alle Reduzierungen. Das Ergebnis ist Ihre angepasste Basis. Erhöhungen der Basis umfassen Dinge wie Kapitalverbesserungen, während Verringerungen etwaige Abschreibungen oder Steuergutschriften umfassen können, die Sie bereits beansprucht haben.