Was ist eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung?

Definition

AUrkunde statt Zwangsvollstreckungist ein Dokument, das den Eigentumstitel eines Hauses vom Hausbesitzer auf die Bank überträgt, die die Hypothek hält. Es kann dazu beitragen, die negativen Auswirkungen des Verlusts eines Eigenheims zu mildern.

Wie funktioniert eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung?

Eine Urkunde statt einer Zwangsvollstreckung wird manchmal einfach als „Urkunde statt einer Zwangsvollstreckung“ bezeichnet. Sie überträgt den Eigentumstitel eines Hauses vom Eigentümer auf die Bank, die die Hypothek hält. Die Maßnahme wird anstelle einer Zwangsvollstreckung des Grundstücks durch den Kreditgeber ergriffen.

Hausbesitzer, die sich mit Hypothekenzahlungen konfrontiert sehen, die sie sich nicht mehr leisten können, sind nicht immer in der Lage, ihre Häuser für genug Geld zu verkaufen, um die Swip Health-Beträge zu decken, die sie noch schulden. Eine Lösung besteht darin, das Haus dem Kreditgeber zu übergeben, wenn dieser bereit ist, einer solchen Vereinbarung zuzustimmen. Dieser Vorgang wird als „Urkunde statt Zwangsvollstreckung“ bezeichnet. Der Kreditgeber akzeptiert die Urkunde und überträgt das Eigentum an der Immobilie, anstatt den Zeit- und Kostenaufwand eines Zwangsvollstreckungsverfahrens auf sich zu nehmen.

Menschen treffen diese Entscheidung oft, nachdem die Bank entweder eine Kreditänderung oder ein Leerverkaufsangebot abgelehnt hat. Für Hausbesitzer kann es oft eine bessere Option sein, als auf die Zwangsvollstreckung durch die Bank zu warten. Das liegt daran, dass die Vereinbarung Sie auf eine Art und Weise von Ihrer finanziellen Haftung befreien kann, die etwas weniger schädlich ist als eine Zwangsvollstreckung, wenn Sie mit Ihrer Hypothek in Verzug geraten sind und keine Möglichkeit haben, die Situation nachzuholen oder anderweitig zu korrigieren.

Hausbesitzer in einer solchen Notlage können sich an ihren Kreditgeber wenden, um herauszufinden, ob eine Ersatzurkunde eine Option ist. Dazu müssen Sie einen Antrag einreichen und einen Nachweis über Ihre finanzielle Situation vorlegen. Die Regeln jedes Kreditgebers für den Prozess können variieren. Einige Kreditgeber verlangen möglicherweise, dass ein Haus zuerst zum Verkauf angeboten wird, damit die Möglichkeit eines Leerverkaufs besteht, bevor sie stattdessen eine Kaufurkunde akzeptieren.

Jede Partei muss das Eigentumsübertragungsdokument unterzeichnen, wenn beide Parteien der Ersatzurkunde zustimmen. Es muss notariell beglaubigt werden. Es wird wie andere Eigentumsübertragungen Teil der öffentlichen Aufzeichnungen.

Beispiel einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung

Banken bieten Hausbesitzern manchmal die Möglichkeit einer Ersatzurkunde an, anstatt einen Leerverkauf zu genehmigen. Es kann für Kreditgeber auch kostengünstiger und eine schnellere Option als die Zwangsvollstreckung sein.

Zwangsvollstreckung bedeutet in vielen Staaten, dass ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird.Bei einem Leerverkauf wird die Immobilie für weniger Geld verkauft, als die Hypothek noch schuldet. Verkäufer können auf diese Weise aus einer Hypothek herauskommen, wenn der Kreditgeber den Verkauf zulässt und sich bereit erklärt, auf den Mangel zu verzichten.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben ein Haus für 500.000 US-Dollar gekauft. Ein Jahr später wurden Sie entlassen und konnten sich die Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten. Sie haben die Zahlung Ihrer monatlichen Hypothek eine Zeit lang versäumt und haben nun Angst, dass die Bank Ihr Haus zwangsvollstrecken wird. Sie wenden sich an die Bank, die Ihre Hypothek verwaltet, und fragen, ob es andere Möglichkeiten gibt. Die Bank stimmt einer Ersatzurkunde zu und Sie beginnen mit der Übertragung des Eigentums und des Titels auf die Bank. Das Haus gehört Ihnen nicht mehr. Sie bekommen einen neuen Job und ziehen in eine Wohnung, die Sie sich leisten können.

Was bedeutet das für die Bank?

Belastungen, Urteile oder Steuerpfandrechte, die gegen ein Haus erhoben wurden, können eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung verhindern. Diese Handlungen bleiben mit der Immobilie verbunden, wenn sie nicht vor der Vereinbarung einer Ersatzurkunde freigegeben werden. Sie würden nach der Übertragung in die Verantwortung des Kreditgebers übergehen. Banken akzeptieren eher eine Kaufurkunde als Ersatz für eine Immobilie, für die nur das Originaldarlehen besteht.

Es ist auch möglich, dass ein bestehender Pooling- und Servicing-Vertrag (PSA) vom Kreditnehmer verlangt, einen finanziellen Beitrag zu leisten und im Gegenzug dafür eine Urkunde zu akzeptieren. Ein PSA ist ein Vertrag, bei dem ein hypothekenbesichertes Wertpapier der Eigentümer der Hypothek ist.

Kreditnehmern, die dieser Forderung nicht nachkommen können oder wollen, wird häufig der Antrag auf eine Ersatzurkunde verweigert.

Vor- und Nachteile einer Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung

Vorteile erklärt

• Schulden können ohne Zwangsvollstreckung beseitigt werden: Stellen Sie sicher, dass die Ersatzurkunde Sie von jeglicher Verpflichtung zur Rückzahlung aller Darlehen für die Immobilie entbindet. Es macht wenig Sinn, den Titel abzugeben, wenn Sie wegen eines Defizitausgleichs belangt werden, aber dieser ist oft verhandelbar. Holen Sie sich eine etwaige Verzichtserklärung schriftlich ein.
• Kreditgeber bieten möglicherweise Geld zur Unterstützung beim Umzug an: Sie können einem „Bargeld gegen Schlüssel“-Deal zustimmen, bei dem Sie Geld für die Umzugskosten erhalten und die Immobilie im Gegenzug schnell und in gutem Zustand übergeben.

Nachteile erklärt

• Eine Ersatzurkunde schadet Ihrer Kreditwürdigkeit: Es wird in Ihrer Kreditauskunft angezeigt, auch wenn die Auswirkungen oft geringer sind als der Kreditschaden, den Sie durch eine Zwangsvollstreckung erleiden würden.
• Eine weitere Hypothek zu bekommen, wird für eine Weile schwierig sein: Wenn bei Ihnen keine klaren mildernden Umstände vorliegen, etwa eine Scheidung, ein Todesfall in der Familie oder eine schwere Krankheit, und Sie deshalb eine Ersatzurkunde beantragen mussten, kann es für eine Weile schwierig sein, eine Hypothek für ein anderes Haus zu bekommen.

Müssen Sie Steuern auf die erlassenen Schulden zahlen?

Fragen Sie Ihren Steuerberater, ob die erlassenen Schulden aus Ihrem Wohnungsbaudarlehen zu einer Steuerschuld führen könnten. Es kann steuerpflichtig sein, aber Sie können, wiederum abhängig von den Umständen, von der Steuer befreit sein.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)