Die steuerlichen Folgen einer Zwangsvollstreckung

Der Internal Revenue Service (IRS) behandelt eine Zwangsvollstreckung genauso wie den Verkauf einer Immobilie. Es gehörte einst Ihnen und Sie besitzen es nicht mehr, sodass Sie möglicherweise Steuern für eine zwangsversteigerte Immobilie zahlen müssen. Das Ereignis kann einen Kapitalgewinn auslösen, und in manchen Fällen schulden Sie möglicherweise auch Einkommensteuer auf einen Teil der Hypothekenschuld, der möglicherweise erlassen oder erlassen wurde.

Kapitalgewinne aus Zwangsvollstreckungen

Der Verkauf von Immobilien erfolgt normalerweise über ein Treuhandverfahren. Der Verkäufer erhält eine Abrechnung, aus der hervorgeht, für wie viel das Haus verkauft wurde. Bei einer Zwangsvollstreckung gibt es jedoch keine Treuhandfrist. Die kreditgebende Bank übernimmt einfach das Haus.

Die Grundformel zur Berechnung von Kapitalgewinnen besteht darin, die Basis oder die Kosten der Immobilie vom Verkaufspreis abzuziehen. Der Unterschied besteht darin, wie viel Gewinn der Verkäufer gemacht hat oder wie viel Geld bei der Transaktion verloren gegangen ist.

Es gibt keinen einvernehmlich vereinbarten Verkaufspreis in einer Zwangsvollstreckungssituation und ohne Treuhandkontoauszüge, aber es gibt immer noch einen „Verkaufspreis“ für Steuerzwecke. Dabei handelt es sich entweder um den beizulegenden Zeitwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung oder um den gesamten Kreditsaldo zuzüglich des beizulegenden Zeitwerts. Diese Zahl hängt davon ab, ob es sich bei Ihrer Hypothek um ein Regressdarlehen oder ein Non-Recourse-Darlehen handelte.

Beide Zahlen werden Ihnen und dem IRS vom Kreditinstitut in Feld 2 (ausstehender Kreditsaldo) oder Feld 4 (fairer Marktwert) des Formulars 1099-A, „Erwerb oder Aufgabe von gesichertem Eigentum“, gemeldet.

Regresskredite

Bei einem Regressdarlehen wird als Verkaufspreis bei der Berechnung eines potenziellen Kapitalgewinns der kleinere der beiden folgenden Beträge verwendet:

• Der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung abzüglich etwaiger Schulden, für die der Kreditnehmer nach der Zwangsvollstreckung weiterhin persönlich haftet, oder
• Der faire Marktwert der Immobilie, die zwangsversteigert wird

Neben einem Kapitalgewinn können Sie sich bei dieser Darlehensart auch die Schuldenerträge aus der Zwangsvollstreckung streichen lassen.

Beispiel für ein Regressdarlehen

Sehen wir uns ein Beispiel dafür an, wie das alles funktioniert. Sam kaufte ursprünglich ein Haus für 100.000 US-Dollar, zahlte 20.000 US-Dollar als Anzahlung und nahm eine Hypothek über 80.000 US-Dollar auf. Nach zwei Jahren im Jahr 2021 ließ die Bank das Grundstück zwangsversteigern.

Angenommen, zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung betrug der fällige Hypothekensaldo 70.000 US-Dollar und der faire Marktwert 65.000 US-Dollar. Darüber hinaus erlitt Sam einen Unfallschaden in Höhe von 15.000 US-Dollar auf dem Grundstück, sodass sich seine angepassten Kosten auf 85.000 US-Dollar (100.000 bis 15.000 US-Dollar) beliefen.

Wenn Sie ein Regressdarlehen hatten, haften Sie persönlich für die Hypothekenschuld. Der Kreditgeber kann Sie auch dann auf Rückzahlung fordern, wenn die Immobilie wieder in Besitz genommen wurde – er hat „Rückgriff“.

Wenn die Bank ihm 1.000 US-Dollar seiner Schulden erlässt, beläuft sich der Restbetrag bei der Zwangsvollstreckung nun auf 69.000 US-Dollar. Sam haftet nun persönlich für 4.000 US-Dollar (69.000 bis 65.000 US-Dollar). Außerdem verfügt er jetzt über ein ordentliches Einkommen von 1.000 US-Dollar aus dem Schuldenerlass.

Um seinen Gewinn oder Verlust zu berechnen, muss er nun den geringeren Betrag auswählen zwischen:

• Der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung abzüglich etwaiger Schulden, für die der Kreditnehmer nach der Zwangsvollstreckung weiterhin persönlich haftet = 69.000 US-Dollar
• Der faire Marktwert der Immobilie, die zwangsversteigert wird, beträgt 65.000 $

In diesem Fall ist der FMV der niedrigere Wert. Sam wird einen Gewinn oder Verlust realisieren, indem er diesen Wert mit seiner angepassten Kostenbasis vergleicht. In diesem Beispiel würde ein Verlust von 20.000 $ entstehen.

Bei Hypotheken für den Erwerb von Eigenheimen handelt es sich in der Regel um Kredite ohne Rückgriffsmöglichkeit, während es sich bei refinanzierten Krediten und Eigenheimkrediten in der Regel um Rückgriffskredite handelt. Dies ist jedoch keine absolute Regel. Es kann auch von den Gesetzen des Staates abhängen, in dem Sie wohnen.

Non-Recourse-Darlehen

Bei einem Kredit ohne Rückgriffsmöglichkeit haftet der Kreditnehmer nicht persönlich für die Rückzahlung des Kredits. Das Darlehen gilt als erfüllt und der Kreditgeber kann vom Kreditnehmer keine weitere Rückzahlung verlangen, wenn er die Immobilie wieder in Besitz nimmt.

Als Verkaufspreis wird in diesem Fall der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung herangezogen. Der IRS geht davon aus, dass Sie das Haus faktisch an den Kreditgeber zurückverkaufen, um die ausstehenden Schulden vollständig zu begleichen, sodass es im Allgemeinen keinen Kapitalgewinn gibt.

Sie erhalten Steuererklärungsdokumente

Nach der Zwangsvollstreckung erhalten Sie eines von zwei Steuerformularen oder möglicherweise beide:

• Das Formular 1099-A wird von der Bank nach der Zwangsvollstreckung einer Immobilie ausgestellt. Auf diesem Formular werden das Datum der Zwangsvollstreckung, der Marktwert der Immobilie und der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung angegeben. Sie benötigen diese Informationen, wenn Sie einen Kapitalgewinn im Zusammenhang mit der Immobilie melden.
• Das Formular 1099-C wird von der Bank ausgestellt, nachdem die Bank eine Schuld aus einem Regressdarlehen storniert oder erlassen hat. In diesem Formular wird angegeben, wie viel der Schulden erlassen wurden. Möglicherweise erhalten Sie nur ein einziges Formular 1099-C, das sowohl die Zwangsvollstreckung als auch den Schuldenerlass meldet, oder Sie erhalten möglicherweise ein 1099-A- und ein 1099-C-Formular, wenn Ihr Kreditgeber im selben Jahr sowohl die Zwangsvollstreckung für das Haus vornimmt als auch die unbezahlten Schulden streicht.

Meldung eines Kapitalgewinns

Sie können den Verkaufspreis bestimmen, nachdem Sie festgestellt haben, welche Art von Darlehen Sie für Ihre Immobilie hatten. Melden Sie die Zwangsvollstreckung auf Anhang D von Formular 1040 und Formular 8949, wenn die zwangsversteigerte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war.Unter bestimmten Regeln können Sie einen Gewinn von 250.000 oder sogar 500.000 US-Dollar von der Besteuerung ausnehmen:

• Das Haus war Ihr Hauptwohnsitz.
• Sie waren mindestens zwei der letzten fünf Jahre (730 Tage) bis zum Verkaufsdatum Eigentümer der Immobilie.
• Sie haben in den letzten fünf Jahren, die zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung endeten, mindestens zwei Jahre lang in der Wohnung gewohnt.

Sie können sich nach den geänderten Regeln zur Berechnung Ihres Gewinns oder Verlusts immer noch für einen Ausschluss von der Kapitalertragssteuer qualifizieren, wenn es sich bei der zwangsversteigerten Immobilie um eine gemischt genutzte Immobilie handelte – sie war einmal Ihr Hauptwohnsitz und ein anderes Mal Ihr Zweitwohnsitz. Auch für Angehörige der Bundeswehr werden die Regeln etwas gelockert.

Steuersätze für Kapitalerträge

Der Satz für langfristige Kapitalgewinne für Immobilien, die seit einem Jahr oder länger gehalten werden, hängt von Ihrem steuerpflichtigen Gesamteinkommen und Ihrem Anmeldestatus ab. Nachfolgend finden Sie die Kapitalertragsteuersätze für 2022 und 2023.

Für das Steuerjahr 2022 die Steuererklärung, die Sie im Jahr 2023 einreichen würden

Alleinstehende Steuerzahler

• 0 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen unter 41.675 $ liegt
• 15 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen zwischen 41.675 und 459.750 US-Dollar liegt
• 20 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen mehr als 459.750 US-Dollar beträgt

Haushaltsvorstände

• 0 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen unter 55.800 $ liegt
• 15 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen zwischen 55.800 und 488.500 US-Dollar liegt
• 20 %, wenn das zu versteuernde Einkommen mehr als 488.500 US-Dollar beträgt

Ehegatten, die gemeinsam verheiratet sind, und berechtigte Witwen

• 0 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen unter 83.350 $ liegt
• 15 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen zwischen 83.350 und 517.200 US-Dollar liegt
• 20 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen mehr als 517.200 US-Dollar beträgt

Für das Steuerjahr 2023 die Steuererklärung, die Sie im Jahr 2024 einreichen würden

Alleinstehende Steuerzahler

• 0 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen unter 44.625 $ liegt
• 15 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen zwischen 44.625 und 492.300 US-Dollar liegt
• 20 %, wenn das zu versteuernde Einkommen mehr als 492.300 US-Dollar beträgt

Haushaltsvorstände

• 0 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen unter 59.750 $ liegt
• 15 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen zwischen 59.750 und 523.050 US-Dollar liegt
• 20 %, wenn das zu versteuernde Einkommen mehr als 523.050 US-Dollar beträgt

Ehegatten, die gemeinsam verheiratet sind, und berechtigte Witwen

• 0 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen unter 89.250 $ liegt
• 15 %, wenn das steuerpflichtige Einkommen zwischen 89.250 und 553.850 US-Dollar liegt
• 20 %, wenn das zu versteuernde Einkommen mehr als 553.850 US-Dollar beträgt

Es handelt sich um einen kurzfristigen Kapitalgewinn, wenn Sie Ihr Haus weniger als ein Jahr lang besitzen. Sie müssen Kapitalertragssteuer in derselben Höhe zahlen, die auch für Ihr reguläres Einkommen gilt, also entsprechend Ihrer Steuerklasse. 

Wenn beglichene Schulden steuerpflichtiges Einkommen sind

Typischerweise behandelt der IRS gekündigte Hypothekenschulden als steuerpflichtiges Einkommen. Unter bestimmten besonderen Umständen, zu denen auch der Konkurs oder die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers gemäß Kapitel 11 gehört, dürfen solche Schulden jedoch nicht zum steuerpflichtigen Einkommen gezählt werden.

Das Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007 (MFDRA) sah vor, dass Steuerzahler bis zu 2 Millionen US-Dollar (1 Million US-Dollar bei getrennter Eheschließung) an getilgten Hypothekenschulden aufgrund einer Zwangsvollstreckung von ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen konnten.

Diese Steuererleichterung wurde immer weiter verlängert, bis der Consolidated Appropriations Act von 2021 die Ausschlussgrenze für gekündigte Hypotheken auf 750.000 US-Dollar senkte (375.000 US-Dollar bei getrennter Eheschließung). Auch dieser Ausschluss wurde bis 2025 verlängert.

Das bedeutet, dass Sie sich bis Ende 2025 keine Sorgen um die Zahlung der Einkommenssteuer auf durch Zwangsvollstreckung beglichene Schulden machen müssen, sofern Ihre erlassenen Schulden 750.000 US-Dollar nicht übersteigen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)