Was ist Eigenheimkapital?

Definition

Eigenheimkapitalist der Wert des Interesses eines Hausbesitzers an einem Haus. Sie kann sich im Laufe der Zeit erhöhen, wenn der Wert der Immobilie steigt oder wenn Sie den Restbetrag des Hypothekendarlehens abbezahlen.

Wie Home Equity funktioniert

Eigenheimkapital ist eine Berechnung, die Ihnen die Differenz zwischen dem Wert Ihres Eigenheims und dem, was Sie dafür schulden, zeigt. Zu Ihren Schulden gehören in der Regel Hypotheken. Dabei kann es sich um Kaufdarlehen handeln, mit denen Sie das Haus gekauft haben, oder um Zweithypotheken, die Sie später aufgenommen haben.

Beispiel für Eigenheimkapital

Angenommen, Sie haben ein Haus für 200.000 US-Dollar gekauft. Sie leisten eine Anzahlung von 20 % und erhalten eine Hypothek in Höhe von 160.000 $, um den Rest abzudecken. Ihr Eigenheimkapital beträgt 20 % des Wertes oder 40.000 $. Sie „besitzen“ davon nur 40.000 US-Dollar, obwohl Sie der Eigentümer sind.

Nehmen wir nun an, dass der Immobilienmarkt floriert und sich der Wert Ihres Hauses auf 400.000 US-Dollar verdoppelt. Sie haben Ihre Hypothek auf 140.000 US-Dollar zurückgezahlt. Ihr Eigenkapital beträgt also 260.000 US-Dollar oder 65 %.

Wie baut man Eigenheimkapital auf?

Als Hausbesitzer können Sie einige Schritte unternehmen, um Ihr Eigenheimkapital zu erhöhen.

Den/die Kredit(e) abbezahlen

Ihr Eigenkapital erhöht sich, wenn Sie Ihre Kreditsalden abbezahlen. Bei den meisten Wohnungsbaudarlehen handelt es sich um Standardtilgungsdarlehen mit gleichen monatlichen Raten, die sowohl auf Ihre Zinsen als auch auf Ihr Kapital zurückgehen. Der Betrag, der für die Kapitalrückzahlung verwendet wird, erhöht sich mit der Zeit, sodass Sie jedes Jahr schneller Eigenheimkapital aufbauen.

Sie würden kein Eigenheimkapital auf die gleiche Weise aufbauen, wenn Sie ein zinsloses Darlehen oder eine andere Art von Hypothek ohne Tilgung hätten. In diesem Fall müssen Sie möglicherweise zusätzliche Zahlungen leisten, um die Schulden zu reduzieren und Ihr Eigenkapital zu erhöhen.

Ihr Eigenheimkapital wächst, wenn der Wert Ihres Eigenheims steigt. Sie können durch Verbesserungsprojekte aktiv daran arbeiten, den Wert Ihres Hauses zu steigern. Die Immobilienpreise steigen und Sie können Eigenheimkapital ohne Ihr Zutun aufbauen, wenn der Immobilienmarkt gesund ist und wächst.

Beschleunigte Zahlungen

Eine beliebte Methode, um Eigenheimkapital schneller aufzubauen, sind beschleunigte Hypothekenzahlungen, beispielsweise zweiwöchentliche Zahlungen. Dies hilft Ihnen, die Hypothek abzubezahlen und schneller Eigenkapital aufzubauen.

Die meisten Hausbesitzer leisten ihre Hypothekenzahlungen monatlich oder 12 Raten pro Jahr. Sie leisten 26 Zahlungen pro Jahr, wenn Sie Ihre monatliche Zahlung stattdessen in zwei gleiche Beträge aufteilen und Ihre Zahlung alle zwei Wochen senden: 365 Tage pro Jahr dividiert durch 14 Tage ergeben 26. Dieses Muster entspricht der Leistung von 13 monatlichen Zahlungen.

Wenn Sie über die Laufzeit des Darlehens monatliche Zahlungen leisten, würden Sie über einen Zeitraum von 30 Jahren Zinsen in Höhe von 93.256 US-Dollar zahlen, wenn Sie eine herkömmliche Hypothek mit einer Laufzeit von 100.000 US-Dollar und einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 5 % haben. Die Höhe der gezahlten Zinsen würde sich auf 75.489 US-Dollar reduzieren und das Darlehen wäre in 25 Jahren abbezahlt, wenn Sie stattdessen alle zwei Wochen die Hälfte der monatlichen Zahlung leisten würden.

Sie würden etwa 17.767 US-Dollar an Zinsen sparen und fünf Jahre früher Ihr Haus frei und geräumt besitzen.

So nutzen Sie Eigenheimkapital

Eigenheimkapital ist ein Vermögenswert und macht daher einen Teil Ihres gesamten Nettovermögens aus. Sie können Ihr Eigenkapital bei Bedarf teilweise oder pauschal abheben oder es ansparen und das gesamte Vermögen an Ihre Erben weitergeben.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie Ihr Vermögen für sich nutzen können, wenn Sie sich jetzt dazu entschließen, einen Teil Ihres Eigenheimkapitals zu verwenden.

Verkaufen Sie Ihr Haus

Wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden, können Sie Ihr Eigenkapital aus dem Verkaufserlös beziehen. Sie können nicht das gesamte Geld Ihres Käufers verwenden, wenn Sie noch Hypothekenschulden haben, aber Sie können Ihr Eigenkapital für den Kauf eines neuen Eigenheims oder zur Aufstockung Ihrer Ersparnisse verwenden.

Kredit gegen das Eigenkapital aufnehmen

Mit einem Eigenheimdarlehen, auch „Zweithypothek“ genannt, können Sie an Bargeld kommen und damit fast alles finanzieren. Dadurch können Sie Ihr Eigenheimkapital anzapfen, während Sie noch dort wohnen. Aber Ihr Ziel als Hausbesitzer sollte es sein, Eigenkapital aufzubauen. Daher ist es ratsam, das geliehene Geld für eine langfristige Investition in Ihre Zukunft einzusetzen, anstatt es einfach auszugeben.

Finanzieren Sie Ihren Ruhestand

Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie Ihr Eigenkapital in Ihren goldenen Jahren aufbrauchen. Diese Kredite bieten Rentnern ein Einkommen. Sie müssen keine monatlichen Zahlungen leisten. Der Kredit wird zurückgezahlt, wenn Sie das Haus verlassen.

Doch diese Kredite sind kompliziert und können für Hausbesitzer und Erben Probleme bereiten. Die Anforderungen an eine umgekehrte Hypothek können komplex sein. Seien Sie also vorsichtig, wenn Sie eine solche Hypothek verwenden.

Arten von Eigenheimkrediten

Eigenheimkredite sind verlockend, weil sie Ihnen Zugang zu einem großen Geldpool verschaffen können, oft zu relativ niedrigen Zinssätzen. Sie sind auch recht einfach zu qualifizieren, da die Kredite durch die Immobilie besichert sind. Schauen Sie sich genau an, wie diese Kredite funktionieren, damit Sie die möglichen Vorteile und Risiken vollständig verstehen, bevor Sie sich Geld gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims leihen.

Pauschaldarlehen

Mit einem Kapitalkredit können Sie das gesamte Geld auf einmal erhalten und es in festen monatlichen Raten zurückzahlen. Der Zeitrahmen könnte nur fünf Jahre betragen, aber auch 15 Jahre oder sogar länger.

Sie zahlen Zinsen auf den vollen Betrag, aber diese Art von Darlehen kann dennoch eine gute Wahl sein, wenn Sie mit einer hohen, einmaligen Barauszahlung rechnen. Möglicherweise möchten Sie hochverzinsliche Schulden wie Kreditkarten oder einen Urlaubsurlaub konsolidieren. Ihr Zinssatz ist bei dieser Art von Darlehen häufig festgelegt, sodass es später nicht zu überraschenden Zinserhöhungen kommt, Sie müssen jedoch wahrscheinlich Abschlusskosten und Gebühren für die Aufnahme des Darlehens zahlen.

Home Equity Lines of Credit (HELOCs) bieten Flexibilität

Mit einem HELOC können Sie bei Bedarf Gelder abheben. Sie zahlen Zinsen nur für das, was Sie leihen. Ähnlich wie bei einer Kreditkarte können Sie während der „Ziehungsfrist“ den benötigten Betrag abheben, solange Ihr Kreditrahmen offen bleibt.

Sie müssen während des Ziehungszeitraums, der nach einer bestimmten Anzahl von Jahren endet, z. B. 10 oder 12, geringe Zahlungen für Ihre Schulden leisten. Anschließend geben Sie einen Rückzahlungszeitraum ein, in dem Sie alle Schulden abbezahlen. Die Rückzahlungsfrist könnte am Ende eine hohe Ballonzahlung beinhalten.

HELOCs weisen häufig einen variablen Zinssatz auf, sodass Sie möglicherweise über die Laufzeit des Darlehens viel mehr zurückzahlen müssen, als Sie eingeplant haben.

Risiken der Kreditaufnahme gegen Eigenheimkapital

Ein Risiko bei der Nutzung von Eigenheimkapital besteht darin, dass Ihre Immobilie den Kredit absichert. Wenn Sie aus irgendeinem Grund nicht in der Lage sind, den Kredit zurückzuzahlen, könnte Ihr Kreditgeber Ihr Haus zwangsversteigern lassen und es verkaufen, um Ihre Schulden zurückzuzahlen. Das Haus würde schnell verkauft werden, sodass es wahrscheinlich nicht den höchsten oder besten Preis erzielen würde. Sie und Ihre Familie müssten sich einen anderen Wohnort suchen, was Ihre finanziellen Sorgen noch verschärfen würde.

Es ist klug, Ihren Gewinn nicht dazu zu verwenden, sich für Designerkleidung, Großbildfernseher, Luxusautos oder alles andere zu verausgaben, was Ihrem Zuhause keinen Mehrwert verleiht. Ein sichererer Schritt besteht darin, Bargeld für diese Leckereien beiseite zu legen oder die Kosten zu verteilen, indem Sie eine Kreditkarte mit einem Einführungsangebot von 0 % effektiven Jahreszins verwenden.

So qualifizieren Sie sich für ein Eigenheimdarlehen

Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit, bevor Sie sich nach Kreditgebern und Kreditkonditionen umsehen. Um ein Eigenheimdarlehen zu erhalten, benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Kreditwürdigkeit von mindestens 660.Eine höhere Punktzahl ist noch besser. Wenn Sie die Mindestanforderungen nicht erfüllen, werden Sie sich wahrscheinlich nicht für beide Kreditarten qualifizieren können, bis Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessert haben.

Sie müssen nachweisen, dass Sie in der Lage sind, den Kredit zurückzuzahlen. Das bedeutet, dass Sie Ihre Bonitätshistorie sowie Ihr Haushaltseinkommen, Ihre Ausgaben, Ihre Schulden und alle anderen Beträge angeben müssen, die Sie zahlen müssen.

Das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) Ihrer Immobilie ist ein weiterer Faktor, den Kreditgeber berücksichtigen, wenn sie Sie für ein Eigenheimdarlehen oder HELOC qualifizieren. Oft ist es am besten, mindestens 20 % Eigenheimkapital in Ihrer Immobilie zu behalten, was einem LTV von mindestens 80 % entspricht, aber einige Kreditgeber erlauben auch größere Kredite.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)