So führen Sie 1031-Börsen durch, um Steuern aufzuschieben

Der 1031-Steueraufschubaustausch ist eine Methode zur vorübergehenden Vermeidung der Kapitalertragssteuer beim Verkauf einer Kapitalanlage oder einer Geschäftsimmobilie. Der Name dieser Immobilienbörse geht auf Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (IRC) zurück. Es ermöglicht Ihnen, eine Investitions- oder Geschäftsimmobilie durch eine gleichartige Immobilie zu ersetzen und die Kapitalgewinne aus dem Verkauf aufzuschieben, wenn die Regeln des Internal Revenue Service (IRS) sorgfältig befolgt werden.

Theoretisch könnte ein Anleger Kapitalgewinne aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien weiterhin bis zu seinem Tod aufschieben und so möglicherweise Steuern darauf vermeiden. Es ist eine kluge Steuer- und Anlagestrategie sowie ein Nachlassplanungsinstrument. Diese Steuern können bis zu 15 % bis 30 % betragen, wenn Landes- und Bundessteuern kombiniert werden.Die 1031-Börse war ein wesentlicher Bestandteil der Erfolgsstrategie unzähliger Finanzexperten und Immobiliengurus.

Das Gesetz wurde 1984 geändert

Der Kongress verabschiedete Änderungen an Abschnitt 1031 des Steuerreformgesetzes von 1984, nachdem eine Reihe liberaler Gerichtsentscheidungen Immobilieninvestoren einen großen Spielraum hinsichtlich der Art der Immobilien, die getauscht werden könnten, und der Zeitrahmen, in denen sie den Tausch abschließen konnten, einräumten. Diese Gesetzgebung definierte „gleichartiges“ Eigentum weiter und legte einen Zeitplan für den Abschluss des Austauschs fest.

Qualifizierte Immobilien

Nur Immobilien, die für geschäftliche Zwecke oder als Investition gehalten werden, qualifizieren sich für eine 1031-Börse. Ein privater Wohnsitz ist nicht qualifiziert und eine Fix-and-Flip-Immobilie ist im Allgemeinen nicht qualifiziert, da sie in die verbotene Kategorie einer Immobilie fällt, die ausschließlich zum Weiterverkauf erworben wurde. Ferien- oder Zweitwohnungen, die nicht als Mietobjekte gehalten werden, kommen in der Regel nicht für die 1031-Behandlung in Frage, es gibt jedoch eine Nutzungsprüfung gemäß Abschnitt 280A der Steuergesetzgebung, die für diese Immobilien gelten kann.

Grundstücke, die zum Weiterverkauf in Entwicklung sind, kommen nicht für eine steuerbegünstigte Behandlung in Frage. Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen und wirtschaftliche Beteiligungen an einer Personengesellschaft gelten für Tauschzwecke nicht als eine Form von „gleichartigem“ Eigentum.

Die Transaktion muss die Form eines „Tauschs“ haben und nicht nur den Verkauf einer Immobilie mit anschließendem Kauf einer anderen. Erstens müssen die zu verkaufende Immobilie und die neue Ersatzimmobilie beide zu Investitionszwecken oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Unternehmen gehalten werden. Es müssen „ähnliche“ Eigenschaften sein.

Die folgenden Immobilientausche sind Beispiele für solche, die die Anforderungen für einen qualifizierten Tausch von „gleichartigen“ Immobilien erfüllen:

• Ein Büro im Tausch gegen ein Einkaufszentrum
• Ein Einkaufszentrum im Tausch gegen rohes Land
• Unbebautes Land im Tausch gegen ein Industriegebäude
• Ein Mehrfamilienhaus im Austausch gegen ein Industriegebäude
• Eine Ranch oder Farm im Austausch für ein Bürogebäude

Kauffristen

Vor 1984 wurden praktisch alle Tauschgeschäfte gleichzeitig mit dem Abschluss und der Übertragung der verkauften oder aufgegebenen Immobilie und dem Kauf der neuen Immobilie oder Ersatzimmobilie durchgeführt. Zusätzlich zu den Problemen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie gab es Schwierigkeiten bei der gleichzeitigen Übertragung von Eigentumsrechten und Geldern. Der verzögerte 1031-Austausch vermeidet diese Probleme vor 1984, es gelten jedoch strengere Fristen.

Ein Investor, der einen Tausch durchführen möchte, listet seine Immobilie wie gewohnt auf. Wenn ein Käufer vortritt und der Kaufvertrag ausgeführt wird, schließt der Verkäufer einen Tauschvertrag mit einem qualifizierten Vermittler ab, der zum Ersatzverkäufer wird. Der Tauschvertrag sieht in der Regel eine Abtretung des Verkäufervertrages an den Vermittler vor. Der Abschluss findet statt und der Vermittler erhält den Erlös, da der Verkäufer das Geld nicht anfassen kann.

Eigenschaften identifizieren

Ab diesem Zeitpunkt beginnt die erste zeitliche Beschränkung, eine 45-Tage-Regelung zur Identifizierung. Der Investor muss innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss und Übertragung der ursprünglichen Immobilie entweder eine potenzielle Ersatzimmobilie abschließen oder diese schriftlich identifizieren. Der Zeitraum ist nicht verhandelbar und umfasst Wochenenden und Feiertage. Die gesamte Börse kann disqualifiziert werden und es fallen mit Sicherheit Steuern an, wenn der Anleger die Frist überschreitet.

Der Investor kann entweder drei Immobilien ohne Rücksicht auf ihren Marktwert identifizieren oder eine größere Anzahl von Immobilien, sofern ihr gesamter Marktwert am Ende des Identifizierungszeitraums 200 % des gesamten Marktwerts der überlassenen Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung nicht übersteigt.

Vermeiden von „Boot“

Realistisch gesehen befolgen die meisten Investoren die Drei-Immobilien-Regel, damit sie eine Due-Diligence-Prüfung durchführen und die Immobilie auswählen können, die für sie am besten geeignet ist und die geschlossen werden soll. Das Ziel besteht im Allgemeinen darin, den Handel zu erhöhen, um die Übertragung von „Boot“ zu vermeiden und die Umtauschsteuer frei zu halten.

„Boot“ ist Geld aus (oder dem fairen Marktwert) von nicht gleichartiger Immobilie, die der Steuerzahler durch den Tausch erhält. Der Ausgleich kann Bargeld, eine Reduzierung der Schulden oder die Verwendung des Verkaufserlöses für Kosten beim Abschluss sein, die nicht als gültige Abschlusskosten gelten. Die Regeln für den Freibetrag an einer Börse sind komplex, und ein Anleger könnte ohne fachkundigen Rat unbeabsichtigt einen Freibetrag erhalten und am Ende Steuern schulden.

Kauf der Ersatzimmobilie

Wenn eine Ersatzimmobilie ausgewählt wird, hat der Steuerzahler ab dem Datum der Übertragung der aufgegebenen Immobilie an den Käufer 180 Tage Zeit, um den Kauf der neuen Ersatzimmobilie abzuschließen. Der Umtausch muss jedoch zu einem früheren Zeitpunkt abgeschlossen sein, wenn das Fälligkeitsdatum für die Steuererklärung des Anlegers für das Steuerjahr, in dem die übertragene Immobilie verkauft wurde, vor dem Enddatum der 180-Tage-Frist liegt.

Das Gesetz verlangt, dass der Investor den Erlös aus der ersten Transaktion nicht berührt, sodass der qualifizierte Vermittler beim Abschluss die Ersatzimmobilie vom Verkäufer erwirbt und sie nach Abschluss der Transaktion an den Investor überträgt.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)