So fügen Sie Ihrer Urkunde einen Namen hinzu

ByDr. J. K. Hartmann

Wie fügt man einer Urkunde einen Namen hinzu und benötigt man dafür einen Anwalt? Der gemeinsame Besitz von Eigentum mit Ihren Kindern oder einem anderen Begünstigten ist eine gängige Methode, um das Nachlassverfahren, den komplexen rechtlichen Prozess zur Nachlassaufteilung, zu vermeiden. Die Idee ist, dass sie die Immobilie automatisch von Ihnen erben, da sie Ihre Immobilie bereits „besitzen“. Es wird nicht Teil Ihres Nachlasses, da es kraft Gesetzes direkt auf den Erblasser übergeht, wenn Sie nicht mehr am Leben sind und Miteigentümer des Vermögens sind. Dies kann eine effektive Option sein, wenn es Ihr vorrangiges Ziel ist, eine Erbschaftsanhörung zu vermeiden.

Hier erfahren Sie, was Sie über das Hinzufügen eines Namens zu Ihrer Urkunde wissen müssen, sowie über die unbeabsichtigten Folgen, die Sie vorher bedenken sollten.

Bereiten Sie eine neue Urkunde vor, um eine Nachlassprüfung zu vermeiden

Idealerweise „fügen“ Sie den Namen Ihres Kindes nicht einfach zu Ihrer bestehenden Urkunde hinzu. Stattdessen erstellen Sie eine neue Urkunde mit einer Gruppe von Eigentümern, vielleicht Ihnen, Ihrem Ehepartner und Ihrem Kind. Sie werden Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht.

Wenn Sie einfach den Namen Ihres Kindes zu Ihrer bestehenden Urkunde hinzufügen, hat es nicht unbedingt ein Hinterbliebenenrecht. Sie erben nicht automatisch Ihren Anteil am Vermögen, wenn Sie sterben. Durch die Hinzufügung des Namens erhalten sie lediglich eine Eigentumsbeteiligung an dem Haus sowohl jetzt als auch in der Zukunft, während Ihre Eigentumsbeteiligung weiterhin Gegenstand einer Nachlassprüfung wäre. 

Durch die Schaffung einer völlig neuen Urkunde mit Hinterbliebenenrechten wird dieses Problem umgangen. „Hinterbliebene“ bedeutet, dass, wenn ein Eigentümer stirbt, sein Eigentumsanteil per Gesetz auf den oder die überlebenden Eigentümer übergeht.

Brauche ich einen Anwalt?

Sie können die entsprechende Software oder ein Urkundenformular in jedem Bürobedarfsgeschäft oder auf einer juristischen Website erwerben, um eine gemeinsame Mieturkunde zu erstellen. Ziehen Sie jedoch in Betracht, stattdessen mit einem Anwalt für Nachlassplanung oder Immobilienrecht vor Ort zusammenzuarbeiten.

Notiz

Ein falsches oder fehlendes Wort in Ihrer gemeinsamen Mieturkunde kann dazu führen, dass die Immobilie vererbt wird. 

Landesgesetze können sehr spezifisch sein, wenn es darum geht, wie eine Urkunde formuliert werden muss, um ein Hinterbliebenenrecht zu begründen, und diese Formen und Software sind nicht immer landesspezifisch. Informieren Sie sich über die Kosten Ihrer Optionen und wägen Sie die Vor- und Nachteile ab.

Begünstigtenurkunden

Eine Begünstigtenurkunde, manchmal auch Übertragungsurkunde im Todesfall genannt, könnte eine Alternative zur Erstellung einer Hinterbliebenenurkunde sein, wenn Sie in einem Staat leben, der diese Urkunden anerkennt. Etwa die Hälfte aller Bundesstaaten sowie Washington D.C. tun dies. Das Problem ist nicht unbedingt der Wohnort – es kann sich um ein Zweit- oder Ferienhaus handeln. Es gelten die Gesetze des Staates, in dem sich die Immobilie physisch befindet.

Mit einer solchen Urkunde fügen Sie Ihr Kind nicht zu Lebzeiten als neuen Immobilieneigentümer hinzu. Vielmehr würden sie Ihr Eigentum erst bei Ihrem Tod erhalten. Eine Urkunde mit Hinterbliebenenrechten kann Ihnen helfen, viele potenzielle Probleme zu vermeiden, die auftreten könnten, wenn Sie zu Lebzeiten das Eigentum mit ihnen teilen.

Sie oder Ihr Nachlass könnten Steuern schulden

Wenn Sie jemandem Geld oder Eigentum schenken, dessen Wert einen bestimmten Betrag übersteigt, handelt es sich laut Internal Revenue Service (IRS) um eine steuerpflichtige Schenkung. Für das Steuerjahr 2024 beträgt dieser Betrag 18.000 US-Dollar oder mehr.Dazu gehört auch die Erstellung einer neuen Urkunde, die Ihrem Kind ein aktuelles Eigentumsrecht an Ihrem Haus verschafft, sofern es Ihnen im Gegenzug keinen fairen Marktwert zahlt.

Notiz

Reichen Sie eine bundesstaatliche Schenkungssteuererklärung auf dem IRS-Formular 709 ein, um die Schenkung dem IRS zu melden, wenn der Wert des Anteils an der Immobilie mehr als 18.000 US-Dollar beträgt und Sie sie im Jahr 2024 verschenken. Dieser Wert kann sich von Jahr zu Jahr ändern.

Swip Health über 18.000 US-Dollar wäre steuerpflichtig – für Sie, nicht für den Empfänger des Geschenks. Diese Grenze wird als jährlicher Schenkungssteuerausschluss bezeichnet und ist an die Inflation gekoppelt, so dass sie sich jedes Jahr erhöhen kann. Es ist aber auch eine lebenslange Befreiung von der Schenkungssteuer möglich. Durch diese Befreiung vermeiden Sie die Zahlung der Schenkungssteuer auf die Übertragung.

Die einheitliche Steuergutschrift

Die Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer teilen sich die gleiche lebenslange Steuerbefreiung – sie sind „einheitlich“. Wenn Sie im Laufe Ihres Lebens eine Menge teures Eigentum verschenken, verschiebt Swip Health jedes Mal durch die Einreichung des Formulars 709 effektiv den jährlichen Steuerbefreiungsbetrag jedes Jahr auf Ihre lebenslange Steuerbefreiung.

Letztlich bleibt bei diesem Ansatz eine geringere Befreiung von der Erbschaftssteuer übrig, um Ihr verbleibendes Vermögen nach Ihrem Tod vor der Erbschaftssteuer zu schützen. Aber da die gleiche Kreditwürdigkeit sowohl die Schenkung als auch Ihren Nachlass schützt, ist das einigermaßen fraglich.

Dennoch gibt es hier eine gute Nachricht: Die lebenslange Befreiung von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer beträgt 13,61 Millionen US-Dollar pro Person im Jahr 2024.Wenn Sie nicht über ein Vermögen verfügen, das insgesamt diesen Betrag übersteigt, sollten Sie sicher sein, dass Sie zu Lebzeiten keine Steuern auf Schenkungen zahlen müssen.

Notiz

Aufgrund des hohen Freibetrags erheben die meisten Menschen keine Erbschaftssteuer, wenn sie ihren Erben einen Nachlass hinterlassen.

Das ist eine Menge des Eigentums. Wenn Sie eine Begünstigtenurkunde verwenden können, wäre die Erbschaftssteuer, die mit der Übertragung der Immobilie auf diese Weise verbunden ist, von der gleichen lebenslangen Befreiung abgedeckt. Bedenken Sie, dass alle Vermögenswerte, die der Nachlassprüfung entgehen, zu Ihrem steuerpflichtigen Nachlass beitragen. 

Fragen der Kapitalertragsteuer

Ihr Kind erhält eine Erhöhung der Steuerbemessungsgrundlage des Eigenheims, wenn diese bei Ihrem Tod auf das Kind übergeht, entweder durch eine Erbschaftsurkunde oder durch eine Begünstigtenurkunde. Eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage minimiert die Kapitalertragssteuer, die sie zahlen müssten, wenn sie sich entscheiden würden, die Immobilie für mehr zu verkaufen, als Sie dafür bezahlt haben.

Die Kapitalertragssteuer wird auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Immobilie erhoben. Durch die „Aufstockung“ erhöht sich der Wert des Hauses auf den Wert, den es am Tag Ihres Todes hatte, und nicht auf den Preis, den Sie beim Kauf gezahlt haben.

Wenn Sie die Immobilie schon seit längerer Zeit besitzen, ist die aufgestockte Basis wahrscheinlich deutlich höher als das, was Sie dafür bezahlt haben, was eine gute Sache ist. Dies bedeutet, dass der Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis geringer ist, wodurch sich die möglicherweise zu zahlenden Kapitalertragssteuern verringern. 

Wenn Sie zu Lebzeiten mit Ihrem Kind ein gemeinsames Mietverhältnis eingehen, indem Sie zu Lebzeiten eine neue Urkunde abschließen, erhält die Wohnung nach Ihrem Tod keine Aufstockung der Miete. Stattdessen müssten sie das Haus erben. Das bedeutet, dass Ihr Kind Kapitalertragssteuern schuldet, die auf dem Wert der Immobilie basieren, als Sie sie ursprünglich gekauft haben.

Mögliche Probleme bei gemeinsamen Mietverhältnissen

Ohne die Zustimmung Ihres Kindes können Sie die Immobilie nicht verkaufen, die Hypothek umfinanzieren oder eine neue Hypothek aufnehmen, wenn Sie ihm in einer gemeinsamen Mieturkunde Miteigentumsanteile übertragen. Diese Maßnahmen erfordern die Zustimmung aller Eigentümer.

Ihr Kind könnte seinen Anteil an der Immobilie auch ohne Ihre Zustimmung legal an einen Dritten, vielleicht an einen Fremden, verkaufen, wenn Sie die Urkunde nicht richtig formulieren. 

Wenn Ihr Kind mit einem Steuerpfandrecht, Gläubigerproblemen oder einem Scheidungsgericht konfrontiert wird, könnten die Regierung, die Gläubiger oder ihr Ex-Ehepartner in einer gemeinsamen Mietsituation den Eigentumsanteil Ihres Kindes am Haus einfordern. In diesem Fall kann das Unternehmen ein Pfandrecht an Ihrem Eigentum erheben und versuchen, den Verkauf zu erzwingen, um seine Schulden einzutreiben. 

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach Erstellung einer gemeinsamen Mieturkunde Unterstützung beantragen, führen Sie außerdem eine Vermögensübertragung durch, die den Anspruch auf Medicaid verzögert. Sie haben tatsächlich einen Teil Ihres Eigentums verschenkt, was sich auf den Zeitpunkt der Anspruchsberechtigung auswirken kann.

Sollten Sie Ihrer Urkunde jemanden hinzufügen?

Obwohl Sie viele dieser Probleme vermeiden können, indem Sie eine Begünstigtenurkunde verwenden, ist die Möglichkeit dazu möglicherweise an Ihrem Wohnort nicht verfügbar. Stattdessen kann es schwierig sein, mit Ihrem Kind einen gemeinsamen Mietvertrag zu erstellen. Daher sollten Sie sich an einen erfahrenen Anwalt wenden, um die Vor- und Nachteile Ihrer individuellen Situation abzuwägen. 

Welche Option Sie auch nutzen, es geht nicht nur darum, eine neue Urkunde zu erstellen, zu unterschreiben und in Ihre Schreibtischschublade oder Ihr Schließfach zu stecken. Sie sollten es auch bei Ihrem County-Urkundenregister einreichen, um sicherzustellen, dass es sich um eine öffentliche Akte handelt. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie fügt man einer Hausurkunde einen Namen hinzu?

Um den Namen einer Person zu einer Hausurkunde hinzuzufügen, müssen Sie ein neues Formular ausfüllen, wahrscheinlich eine Quitclaim-Urkunde. Dadurch können Sie einen Teil des Eigentums an eine andere Person übertragen. Sie müssen das Dokument wahrscheinlich notariell beglaubigen lassen und es beim Standesamt Ihres Landkreises einreichen. Ein Anwalt für Immobilienrecht kann Ihnen bei Bedarf weiterhelfen. Möglicherweise müssen Sie auch eine Gebühr für die Einreichung der neuen Hausurkunde zahlen.

Müssen Sie beim Hinzufügen eines Namens eine Übertragungssteuer auf eine Eigentumsurkunde zahlen?

Die Übertragungssteuern hängen davon ab, wo Sie wohnen und ob es sich bei der Übertragung der Urkunde um einen Verkauf handelt, beispielsweise wenn Sie Ihr Haus verkaufen würden. Wenn Sie einer Urkunde einen Namen hinzufügen, das Haus aber nicht an diese andere Person verkaufen (Sie übertragen lediglich einen Teil des Eigentums), sind Sie möglicherweise von der Zahlung einer Übertragungssteuer befreit.Wenn Sie sich nicht sicher sind, wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht oder an das Urkundenamt Ihres Landkreises oder Bundesstaates.