Eigentumsverhältnisse nach dem Tod verstehen

ByDr. J. K. Hartmann

Was mit Ihrer Immobilie nach Ihrem Tod passiert, hängt von verschiedenen Komponenten Ihres Nachlassplans ab. Die Nachlassplanung kann ein komplizierter Prozess sein, bei dem zahlreiche Faktoren berücksichtigt und Entscheidungen getroffen werden müssen. All diese Faktoren haben einen gemeinsamen Nenner: den Titel Ihrer Immobilie.

Zu verstehen, wem was gehört, ist der Schlüssel zur Erstellung eines guten Nachlassplans. Selbst der ausgefeilteste und durchdachteste Plan wird scheitern, wenn Sie den Titel Ihrer Immobilie nicht verstehen. Es könnte kraft Gesetzes direkt auf die Begünstigten übergehen oder eine Nachlassprüfung erfordern.

Notiz

In einigen Fällen haben Sie möglicherweise überhaupt kein Recht, einen Vermögenswert zu vererben, beispielsweise wenn Sie gleichzeitig Eigentümer des Eigentums an einer Immobilie und des Hinterbliebenenrechts sind.

Wie sich Immobilieneigentum auf die Nachlassplanung auswirkt

Eigentum wird nach einem von drei Grundkonzepten betitelt: Alleineigentum, Miteigentum oder Eigentum durch Vertrag. Vermögenswerte können nur auf eine dieser drei Arten betitelt werden, jede kann jedoch eine oder mehrere Abweichungen enthalten.

Alleineigentum

Alleineigentum bedeutet, dass eine Immobilie Eigentum einer Person in ihrem individuellen Namen ist und keine Bestimmung zur Übertragung im Todesfall vorliegt. Beispiele hierfür sind Bankkonten und Anlagekonten, die auf den Namen einer Einzelperson lauten, ohne die Bezeichnung „zahlbar im Todesfall“, „Überweisung im Todesfall“ oder „treuhänderisch für“.

Die Eigentumsrechte lauten auf den Namen einer Einzelperson und gelten als „fee simple absolute“, was bedeutet, dass der Eigentümer die vollständige Kontrolle über die Immobilie ohne Einschränkungen hat. Die Einzelperson besitzt 100 % im alleinigen Namen, wobei der Titel zum Zeitpunkt des Todes des Eigentümers auf eine andere Person übertragen wird.

Miteigentum mit Hinterbliebenenrecht

Miteigentum kann mit oder ohne Hinterbliebenenrecht einhergehen.

Miteigentum mit Hinterbliebenenrecht bedeutet, dass zwei oder mehrere Personen zu gleichen Teilen gemeinsam Eigentümer des Kontos oder der Immobilie sind. Der oder die überlebenden Eigentümer behalten die Immobilie auch nach dem Tod eines Eigentümers. Sie erben automatisch kraft Gesetzes den Anteil des Verstorbenen.

Zum Beispiel würden John und Mary jeweils die Hälfte einer Immobilie besitzen, wenn sie Mitmieter mit Joe wären, und Joe verstirbt dann. John, Mary und Joe hätten vor Joes Tod jeweils 33,33 % besessen. John und Mary würden jeweils 16,665 % der Anteile von Joe erben, also würden sie jeweils 50 % besitzen.

Notiz

Kein Miteigentümer kann seinen Anteil an der Immobilie jemand anderem vererben. Die Miteigentümer haben einen Rechtsanspruch darauf, wenn ein Miteigentümer stirbt.

Kein Eigentümer darf die Immobilie ohne Zustimmung der anderen Eigentümer verkaufen oder mit Pfandrechten oder Hypotheken belasten, sie können sie jedoch gemeinsam verkaufen oder belasten.

Mietverhältnis durch die Gesamtheit

Beim „Gesamtmietverhältnis“ handelt es sich um eine Sonderform des gemeinschaftlichen Eigentums mit Hinterbliebenenrecht zwischen Ehepaaren. Es wird in den meisten Staaten anerkannt, in denen das Gemeinschaftseigentumsrecht nicht eingehalten wird, aber nicht in allen. Jeder Ehegatte hat ein ungeteiltes Interesse. Keiner der Ehegatten darf das Vermögen ohne Zustimmung des anderen übertragen, belasten oder vererben.

Gemeinschaftseigentum

„Gemeinschaftseigentum“ ist eine weitere besondere Art des gemeinsamen Eigentums, das verheirateten Paaren in neun Bundesstaaten vorbehalten ist: Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, New Mexico, Nevada, Texas, Washington und Wisconsin. Mit dieser Eigentumsform sind nicht zwangsläufig Hinterbliebenenrechte verbunden.

Ehegatten können ihren 50-Prozent-Eigentum nach ihrem Tod einer beliebigen Person hinterlassen, wenn sie diese in ihrem Nachlassplan vererben. Tun sie dies jedoch nicht, geht das Vermögen an den überlebenden Ehegatten über.

Notiz

Dem letzten überlebenden Eigentümer steht es frei, mit dem Eigentum in Gemeinschaftseigentumsstaaten zu tun, was er will, vorausgesetzt, der Erblasser hat seinen Anteil nicht jemand anderem vermacht.

Gemeinsame Mieter

Bei Miteigentum ohne Hinterbliebenenrecht handelt es sich in der Regel um den Besitz der Immobilie als „gemeinsame Mieter“. Zwei oder mehr Personen besitzen einen bestimmten Prozentsatz des Kontos oder der Immobilie, jedoch nicht unbedingt gleiche Anteile. Eine Person könnte 80 % besitzen, während eine zweite Person 20 % besitzt.

Miteigentümer können ihre Anteile gemäß den Bedingungen ihres Testaments oder anderer Nachlasspläne in dieser Art von Urkunde an Begünstigte übertragen. Für die Übertragung des Vermögenswerts wäre ein Nachlass erforderlich.

Titel durch Vertrag

„Eigentum durch Vertrag“ bezieht sich auf Vermögenswerte, die eine Begünstigtenbezeichnung tragen, die eine oder mehrere Personen benennt, die sie nach dem Tod des Eigentümers erhalten. Zu dieser Art von Titeln gehören Bankkonten oder Anlagekonten, die als Begünstigter „zahlbar im Todesfall“, „Übertragung im Todesfall“ oder „treuhänderisch für“ bestimmt sind.

Der vertragliche Titel umfasst auch Lebensversicherungen mit bestimmten Begünstigten sowie Rentenkonten wie IRAs, 401(k)s und Rentenversicherungen. Lebensnachlassurkunden bestimmen einen „Restmann“, der auf diese Weise Immobilien erbt, und auch Erbschaftsurkunden oder Begünstigungsurkunden sehen Begünstigte für Immobilien vor.

Wohin das Eigentum nach dem Tod des Eigentümers verbleibt

Je nachdem, wie es gehalten wird, handelt es sich bei Eigentum entweder um ein erbrechtliches oder ein nicht erbrechtliches Vermögen.

Nicht erbliche Vermögenswerte

Vermögenswerte, die nicht zum Nachlass gehören, müssen nach dem Tod des Eigentümers nicht das gerichtlich überwachte Nachlassverfahren durchlaufen, da bereits eine Möglichkeit besteht, den Vermögenswert aus dem Eigentum des Verstorbenen auf lebende Personen zu übertragen. Andere Eigentümer oder Begünstigte übernehmen kraft Gesetzes die Kontrolle über das Vermögen des verstorbenen Eigentümers, einfach weil sie den verstorbenen Eigentümer überleben.

Zu den Vermögenswerten, die nicht aus dem Nachlass stammen, gehören Vermögenswerte, die gemeinschaftlich mit Hinterbliebenenrechten gehalten werden, einschließlich Eigentum, das als Ganzes verpachtet wird, und einigem Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören alle Arten von Vermögenswerten, die mit einer Begünstigtenbezeichnung versehen sind, um sie nach dem Tod des Eigentümers zu übertragen.

Wenn Vermögenswerte einer Nachlassprüfung unterzogen werden

Wie der Name schon sagt, müssen Nachlassvermögen nach dem Tod des Eigentümers ein gerichtlich überwachtes Nachlassverfahren durchlaufen, da das Nachlassverfahren die einzige Möglichkeit ist, das Vermögen aus dem Namen des verstorbenen Eigentümers in die Namen der Begünstigten zu übertragen. Zu den Nachlassvermögen zählen Alleineigentumseigentum, Miteigentümereigentum oder jedes andere Vermögen, das sich im gemeinsamen Besitz ohne Hinterbliebenenrechte befindet.

Wer das Nachlassvermögen erbt, hängt davon ab, ob der Eigentümer ein Testament hinterlassen hat. Die Bedingungen des letzten Testaments sollten die Begünstigten bestimmen, wenn der Eigentümer ein Testament hinterlassen hat. Andernfalls bestimmen die Erbschaftsgesetze des Staates, in dem der Eigentümer zum Zeitpunkt seines Todes lebte, wer das Vermögen des Eigentümers erbt, ebenso wie die Erbschaftsgesetze jedes anderen Staates, in dem der Eigentümer Immobilien besaß.

Gesetze zur gesetzlichen Erbfolge beginnen in der Regel beim überlebenden Ehegatten und berücksichtigen dann etwaige direkte Nachkommen. Weiter entfernte Verwandte erben selten, es sei denn, der Ehegatte oder die Kinder des Verstorbenen leben nicht mehr oder der Verstorbene hat nie geheiratet oder Kinder gehabt.

Alles zusammenfügen

  • Wenn Sie nicht alle diese Regeln berücksichtigen, bleibt Ihnen ein Nachlassplan übrig, der Ihre Lieben verwirren und möglicherweise zum Feilschen vor Gericht führen wird.
  • Gehen Sie jedes Ihrer Vermögenswerte durch und notieren Sie, wem was gehört und wer ggf. der Begünstigte ist.
  • Sprechen Sie mit einem Anwalt, wenn Sie Fragen haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was passiert mit einer Immobilie, wenn der Eigentümer stirbt?

Im Falle einer gemeinsamen Immobilie führt der Tod eines Eigentümers in der Regel dazu, dass die Immobilie auf den anderen Eigentümer übergeht und die Erbschaft entfällt. In anderen Fällen geht das Vermögen an denjenigen, dem es in einem Testament vermacht wurde, oder es wird Teil des Nachlasses.

Können gemeinsame Mieter bei einer Trennung weiterhin Eigentümer einer Immobilie bleiben?

Geben Sie in einem Rechtsdokument an, wie die Eigentumsteilung aussieht, bevor Sie mit jemandem, der ein Freund oder Nicht-Ehepartner ist, in eine Immobilie investieren, insbesondere wenn die beiden Parteien nicht den gleichen Geldbetrag in die Immobilie investieren. Wenn Sie als Miteigentümer Eigentum haben, haben Sie jederzeit das Recht, Ihren Anteil an eine andere Person weiterzugeben. Sie könnten auch weiterhin Eigentümer der Immobilie sein, auch wenn Sie nicht gemeinsam darin wohnen.