Die Grundlagen eines Sheriff-Verkaufs

Der Kauf von zwangsversteigertem Eigentum, einschließlich Häusern, bei einem Sheriff-Verkauf ist eine Möglichkeit, ein Schnäppchen bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu machen. Ein Sheriff-Sale ist eine öffentliche Auktion, bei der Immobilien, die aufgrund einer Hypothekenvollstreckung, Steuerverzug oder aus anderen rechtlichen Gründen zurückgenommen wurden, an den Meistbietenden verkauft werden. Diese Verkäufe werden in der Regel vom Sheriff-Büro des Landkreises durchgeführt, daher der Name Sheriff-Verkauf.

Käufer können Immobilien häufig zu unter dem Marktpreis liegenden Preisen finden, sie sollten sich jedoch potenzieller Risiken bewusst sein, einschließlich ungeklärter Pfandrechte oder anderer rechtlicher Probleme. Es gibt auch mehrere Regeln für diese Art von Verkauf, und wenn Sie diese verstehen, können Sie einen fundierten – und möglicherweise lukrativen – Kauf tätigen.

Was ist ein Sheriff-Sale?

Ein Sheriff-Verkauf ist eine Art öffentliche Auktion, bei der interessierte Käufer auf zwangsversteigerte Immobilien bieten können. Bei einem Sheriff-Verkauf ist der ursprüngliche Eigentümer einer Immobilie nicht in der Lage, seine Hypothekenzahlungen zu leisten, und der Kreditgeber behält den rechtmäßigen Besitz der Immobilie. Der Kreditgeber wird dann versuchen, die Hypothek zu verkaufen, um einen Teil, wenn nicht den gesamten, ausstehenden Hypothekensaldo zurückzuerhalten. 

Sheriff-Verkäufe finden vor Ort statt und werden in der Regel auf Kreisebene abgewickelt. Sheriff-Verkäufe kommen recht häufig vor. Sie können bei der Sheriff-Abteilung Ihres Bezirks nachfragen, wie oft sie in Ihrer Nähe stattfinden. In der Regel finden sie jedoch mindestens einmal im Monat, wenn nicht sogar wöchentlich, statt.

Welche Arten von Immobilien werden versteigert?

Bei allen versteigerten Immobilien handelt es sich um Zwangsversteigerungen, und es gibt zahlreiche Arten von Immobilien zu gewinnen. Möglicherweise finden Sie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien, größere Komplexe und sogar Gewerbegebäude zum Kauf. 

Wo findet ein Sheriff-Verkauf statt?      

Der Verkauf findet normalerweise im Büro des Sheriffs oder im Bezirksgericht statt. In manchen Gegenden des Landes werden sie auf der Vordertreppe des Gerichtsgebäudes und nicht im Inneren abgehalten.

Der Verkauf eines Sheriffs ist öffentlich. Kreditgeber kommen manchmal vorbei oder schicken einen Vertreter, um ein Angebot für den Rückkauf ihrer eigenen Immobilie abzugeben. Dieser Schritt des Kreditgebers ist zulässig. Eines ist zu beachten: Grundsätzlich muss jeder über zertifizierte Mittel verfügen, bevor er auf eine Immobilie bieten kann.

So zeigen Sie eine Liste von Eigenschaften an

Sie können an mehreren Stellen eine Liste der Immobilien einsehen, die beim nächsten Sheriff-Verkauf versteigert werden. Viele Sheriff-Büros verfügen über Websites, auf denen Sie die bevorstehenden Verkäufe online verfolgen können. Sie können eine Liste der zu versteigernden Immobilien auch erhalten, indem Sie sich persönlich an das Büro Ihres örtlichen Sheriffs wenden.

Zum Kauf angebotene Immobilien werden in der Regel auch bereits einen Monat vor dem eigentlichen Verkaufsdatum in der Lokalzeitung ausgeschrieben. Das Büro Ihres örtlichen Sheriffs kann Ihnen sagen, welche Veröffentlichungen den Hinweis tragen. 

Zu jeder Immobilie gehört in der Regel eine Aktennummer, eine Sheriff-Abteilungsnummer oder eine Gerichtsnummer. Es nennt den Kläger der Zwangsvollstreckungsklage und den Beklagten. Dazu gehören die Adresse der Immobilie und eine Beschreibung der Immobilie sowie die Höhe der Schulden oder der Umschuldungspreis.

Was ist ein Überraschungspreis?

Der Aufschlagspreis ist der Mindestbetrag, den der Kläger (in der Regel der Kreditgeber) für die Immobilie akzeptiert. Wenn die Gebote diesen Betrag nicht erreichen, wird die Immobilie nicht verkauft. 

Der verärgerte Preis kann niedriger oder höher sein als der tatsächliche Urteilsbetrag, also der Geldbetrag, den der Kreditgeber zur Deckung seiner Verluste zurückfordern kann. Der Anwalt des Klägers oder ein anderer Vertreter bietet häufig auf die Immobilie, um den Preis in die Höhe zu treiben.

So bereiten Sie sich auf einen Sheriff-Verkauf vor

Um auf den Verkauf vorbereitet zu sein, sollten Sie vorab eine umfassende Titelsuche für alle Immobilien durchführen, an denen Sie möglicherweise interessiert sind, wenn Sie ein Gebot abgeben möchten. In einigen Gebieten können Sie diese Suche online durchführen, während andere erfordern, dass Sie die Suche im Hauptgerichtsgebäude durchführen. Sie können auch einen Anwalt beauftragen, der dies für Sie erledigt. 

Sie möchten herausfinden, ob auf Landes- oder Bundesebene Pfandrechte an der Immobilie bestehen. Dazu können Steuerpfandrechte des Internal Revenue Service, lokale Steuern oder sogar Wassergebühren gehören. Dabei kann es sich um ein Pfandrecht eines anderen Gläubigers des Hausbesitzers handeln. Möglicherweise sind Sie für die Zahlung dieser Pfandrechte verantwortlich, die im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens nicht vernichtet wurden.

Wenden Sie sich an die Stadt oder Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, um herauszufinden, ob für das Grundstück offene Genehmigungen vorliegen. Sie müssen Geld ausgeben, um sie zu schließen, wenn Sie es kaufen. 

Wie viel Geld müssen Sie mitbringen?

Dies hängt davon ab, wie viel Geld Sie bereit sind, für eine Immobilie auszugeben, sowie von der Höhe der erforderlichen Anzahlung.

Der Betrag, den Sie hinterlegen müssen, kann je nach Standort variieren. Informieren Sie sich daher im Voraus. Einige Städte verlangen 10 %, andere 20 %. Der Betrag muss in bar, per beglaubigtem Scheck oder per Zahlungsanweisung erfolgen. Persönliche Schecks werden selten oder nie akzeptiert.

Wenn bei einem Sheriff-Verkauf eine Anzahlung von 10 % bei erfolgreichen Geboten erforderlich ist und Sie für eine Immobilie höchstens 180.000 US-Dollar zu zahlen bereit sind, müssen Sie zur Auktion einen Nachweis über 18.000 US-Dollar bzw. 10 % des endgültigen Kaufpreises vorlegen.

Wann muss die Immobilie geschlossen werden?

Auch dies hängt von den für den jeweiligen Sheriff-Verkauf festgelegten Regeln ab, Sie müssen den Verkauf jedoch in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach erfolgreichem Bieten auf die Immobilie und Einreichung Ihrer Anzahlung abschließen.Bei einigen Sheriff-Verkäufen ist es erforderlich, dass Sie die Immobilie früher als 30 Tage schließen, bei anderen gilt eine längere Schließungsfrist.

Viele Sheriff-Verkäufe veröffentlichen diese Regeln online, oder Sie können im Büro des Sheriffs anrufen oder dorthin gehen, um eine vollständige Liste der Anforderungen zu erhalten.