So berechnen Sie Ihre Hypothekenzahlung

Wenn Sie Ihre Hypothek verstehen, können Sie bessere finanzielle Entscheidungen treffen. Anstatt Angebote einfach blind anzunehmen, ist es ratsam, einen Blick auf die Zahlen zu werfen, die hinter jedem Kredit stehen – insbesondere bei einem bedeutenden Kredit wie einem Wohnungsbaudarlehen.

Ein nützliches Hilfsmittel in diesem Prozess ist der Hypothekenrechner bzw. die Hypothekenformel, die Ihnen hilft, die potenziellen Kosten und Zahlungen zu verstehen. Wenn Sie einen Hypothekenrechner verwenden (oder ihn manuell berechnen), können Sie sich ein klareres Bild davon machen, wie Ihre monatlichen Zahlungen aussehen und wie viel Zinsen Sie über die Laufzeit des Darlehens zahlen werden.

Erste Schritte mit der Berechnung Ihrer Hypothek

Die meisten Menschen konzentrieren sich auf die monatliche Zahlung, aber es gibt noch andere wichtige Funktionen, die Sie zur Analyse Ihrer Hypothek nutzen können, wie zum Beispiel:

• Vergleich der monatlichen Raten für verschiedene Wohnungsbaudarlehen
• Ermitteln Sie, wie viel Zinsen Sie monatlich und über die Laufzeit des Darlehens zahlen
• Zählen Sie, wie viel Sie über die Laufzeit des Darlehens zurückzahlen, im Vergleich zum geliehenen Kapital, um zu sehen, wie viel Sie tatsächlich zusätzlich gezahlt haben

Verwenden Sie den Hypothekenrechner unten, um einen Eindruck davon zu bekommen, wie hoch Ihre monatliche Hypothekenzahlung am Ende sein könnte.

Welche Informationen müssen Sie eingeben?

Sammeln Sie zunächst die Informationen, die Sie zur Berechnung Ihrer Zahlungen und zum Verständnis anderer Aspekte des Darlehens benötigen. Sie benötigen die unten aufgeführten Angaben. Der Buchstabe in Klammern sagt Ihnen, wo wir diese Elemente in Berechnungen verwenden (wenn Sie dies selbst berechnen möchten, können Sie aber auch Online-Rechner verwenden):

• Der Kreditbetrag (P) oder Kapital, das ist der Kaufpreis des Eigenheims zuzüglich aller anderen Kosten abzüglich der Anzahlung
• Derjährlich Zinssatz (r) auf das Darlehen, aber beachten Sie, dass es sich dabei nicht unbedingt um den effektiven Jahreszins handelt, da die Hypothek monatlich und nicht jährlich zurückgezahlt wird und dadurch ein geringfügiger Unterschied zwischen dem effektiven Jahreszins und dem Zinssatz entsteht
• DerAnzahl der Jahre(t) Sie müssen zurückzahlen, auch bekannt als „Term“
• DerAnzahl der Zahlungen pro Jahr(n), was bei monatlichen Zahlungen 12 wäre
• DerArt des Darlehens; zum Beispiel festverzinslich, zinslos, anpassbar
• DerMarktwertdes Hauses
• Deinmonatliches Einkommen

Hypothekenzahlungsformel für verschiedene Kredite

Welche Berechnung Sie verwenden, hängt von der Art Ihres Darlehens ab. Bei den meisten Wohnungsbaudarlehen handelt es sich um Standarddarlehen mit festem Zinssatz.Beispielsweise behalten Standardhypotheken mit einer Laufzeit von 30 oder 15 Jahren während ihrer Laufzeit den gleichen Zinssatz und die gleiche monatliche Zahlung.

Verwenden Sie für diese Festkredite die folgende Formel, um die Zahlung zu berechnen.Beachten Sie, dass das Karat (^) angibt, dass Sie eine Zahl auf die nach dem Karat angegebene Potenz erhöhen.

Zahlung = P x (r / n) x (1 + r / n)^n(t)] / (1 + r / n)^n(t) – 1

Beispiel einer Zahlungsberechnung

Angenommen, Sie leihen sich 30 Jahre lang einen Kredit von 100.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 6 %, der monatlich zurückgezahlt wird. Wie hoch ist die monatliche Zahlung? Die monatliche Zahlung beträgt 599,55 $.

Fügen Sie diese Zahlen in die Zahlungsformel ein:

1. {100.000 x (.06 / 12) x [1 + (.06 / 12)^12(30)]} / {[1 + (.06 / 12)^12(30)] – 1}
2. (100.000 x 0,005 x 6,022575) / 5,022575
3. 3011,288 / 5,022575 = 599,55 $

Sie können Ihre Berechnungen mit der Tabelle „Kredittilgungsrechner“ überprüfen.

Wie viel Zinsen zahlen Sie?

Ihre Hypothekenzahlung ist wichtig, aber Sie müssen auch wissen, wie viel davon jeden Monat als Zinsen verwendet wird. Ein Teil jeder monatlichen Zahlung fließt in Ihre Zinskosten ein und der Rest dient der Tilgung Ihres Darlehenssaldos. Beachten Sie, dass in Ihrer monatlichen Zahlung möglicherweise auch Steuern und Versicherungen enthalten sind, diese jedoch von Ihren Kreditberechnungen getrennt sind.

Eine Tilgungstabelle kann Ihnen Monat für Monat genau zeigen, was mit jeder Zahlung passiert. Sie können Tilgungstabellen manuell erstellen oder einen kostenlosen Online-Rechner und eine Tabellenkalkulation verwenden, um die Arbeit für Sie zu erledigen. Sehen Sie sich an, wie hoch die Gesamtzinsen sind, die Sie über die Laufzeit Ihres Darlehens zahlen. Anhand dieser Informationen können Sie entscheiden, ob Sie Geld sparen möchten, indem Sie:

• Weniger Kredite aufnehmen (indem Sie ein günstigeres Haus wählen oder eine größere Anzahlung leisten)
• Zahle jeden Monat extra
• Einen niedrigeren Zinssatz finden
• Wählen Sie einen Kredit mit kürzerer Laufzeit (z. B. 15 statt 30 Jahre), um die Rückzahlung Ihrer Schulden zu beschleunigen

Formel zur Berechnung der zinslosen Kreditzahlung

Zinslose Kredite sind viel einfacher zu kalkulieren. Leider tilgen Sie den Kredit nicht mit jeder erforderlichen Zahlung, sondern können in der Regel jeden Monat eine zusätzliche Zahlung leisten, wenn Sie Ihre Schulden reduzieren möchten.

Angenommen, Sie leihen sich 100.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 6 %, indem Sie ein zinsloses Darlehen mit monatlichen Zahlungen nutzen. Was ist die Zahlung? Die Zahlung beträgt 500 $.

Kreditzahlung = Betrag x (Zinssatz / 12)

Kreditzahlung = 100.000 $ x (0,06 / 12) = 500 $

Überprüfen Sie Ihre Mathematik mit dem reinen Zinsrechner in Google Sheets.

Im obigen Beispiel beträgt die reine Zinszahlung 500 $ und bleibt gleich, bis:

• Sie leisten über die erforderliche Mindestzahlung hinaus weitere Zahlungen. Dadurch verringert sich Ihr Kreditsaldo, aber Ihre erforderliche Zahlung ändert sich möglicherweise nicht sofort.
• Nach einer bestimmten Anzahl von Jahren müssen Sie mit der Zahlung von Tilgungszahlungen beginnen, um die Schulden zu begleichen.
• Für Ihr Darlehen ist möglicherweise eine Schlusszahlung erforderlich, um das Darlehen vollständig abzubezahlen.

Berechnung der Hypothekenzahlung mit variablem Zinssatz

Bei Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) können sich die Zinssätze ändern, was zu einer neuen monatlichen Zahlung führt. Um diese Zahlung zu berechnen:

• Bestimmen Sie, wie viele Monate oder Zahlungen noch übrig sind.
• Erstellen Sie einen neuen Tilgungsplan für die verbleibende Zeit.
• Verwenden Sie den ausstehenden Kreditsaldo als neuen Kreditbetrag.
• Geben Sie den neuen (oder zukünftigen) Zinssatz ein.

Angenommen, Sie haben einen Hybrid-ARM-Darlehenssaldo von 100.000 US-Dollar und die Laufzeit des Darlehens beträgt noch 10 Jahre. Ihr Zinssatz wird sich bald auf 5 % anpassen. Wie hoch wird die monatliche Zahlung sein? Die Zahlung beträgt 1.060,66 $.

Wissen Sie, wie viel Sie besitzen (Eigenkapital)

Es ist wichtig zu verstehen, wie viel von Ihrem Haus Sie tatsächlich besitzen. Natürlich gehört das Haus Ihnen – aber bis es abbezahlt ist, hat Ihr Kreditgeber ein Pfandrecht an dem Grundstück, sodass es Ihnen nicht unentgeltlich gehört. Der Wert, den Sie besitzen, Ihr Eigenheimkapital, ist der Marktwert des Eigenheims abzüglich etwaiger ausstehender Kreditsalden.

Es gibt mehrere Gründe, warum Sie Ihr Eigenkapital berechnen möchten.

• Ihr Loan-to-Value-Verhältnis (LTV).ist von entscheidender Bedeutung, da Kreditgeber vor der Kreditgenehmigung auf eine Mindestquote achten. Wenn Sie eine Refinanzierung durchführen oder herausfinden möchten, wie hoch Ihre Anzahlung für Ihr nächstes Eigenheim sein muss, müssen Sie das LTV-Verhältnis kennen.
• Ihr Nettovermögenhängt davon ab, wie viel von Ihrem Haus Sie tatsächlich besitzen. Ein Millionen-Dollar-Haus zu besitzen nützt Ihnen nicht viel, wenn Sie 999.000 Dollar für das Grundstück schulden.
• Sie können einen Kredit für Ihr Haus aufnehmenVerwendung von Zweithypotheken und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs). Kreditgeber bevorzugen oft einen LTV unter 80 %, um einen Kredit zu genehmigen, einige Kreditgeber gehen jedoch auch höher.

Können Sie sich den Kredit leisten?

Kreditgeber neigen dazu, Ihnen den höchsten Kredit anzubieten, den sie Ihnen genehmigen können, indem sie ihre Standards für ein akzeptables Schulden-Einkommens-Verhältnis anwenden. Sie müssen jedoch nicht den gesamten Betrag in Anspruch nehmen – und es ist oft eine gute Idee, weniger als den verfügbaren Höchstbetrag zu leihen.

Bevor Sie einen Kredit beantragen oder ein Haus besichtigen, überprüfen Sie Ihr Einkommen und Ihre typischen monatlichen Ausgaben, um festzustellen, wie viel Sie für eine Hypothekenzahlung ausgeben möchten. Sobald Sie diese Zahl kennen, können Sie mit Kreditgebern sprechen und sich das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ansehen. Wenn Sie es andersherum machen (Ihre Ausgaben ignorieren und Ihre Wohngeldzahlung ausschließlich auf Ihr Einkommen stützen), könnten Sie beginnen, teurere Häuser zu kaufen, als Sie sich leisten können, was sich auf Ihren Lebensstil auswirkt und Sie anfällig für Überraschungen macht. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)