Wann ist es zu spät, vom Hauskauf zurückzutreten?

ByDr. J. K. Hartmann
Wann ist es zu spät, vom Hauskauf zurückzutreten? Hier erfahren Sie, was Sie wissen sollten.
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Das Abweichen von einem Abschluss kommt auf Käufermärkten häufiger vor als auf Verkäufermärkten. Manche Käufer haben Angst, wenn die Preise zu niedrig erscheinen, während andere Angst vor weiteren Marktrückgängen haben.

Unabhängig vom Markt können auch andere Faktoren eine Rolle spielen. Meist beginnt die Angst direkt nach der Annahme des Kaufangebots. Eine ausgewachsene Panik setzt in der Regel ein oder zwei Tage vor Börsenschluss ein, und Käufer sind möglicherweise geneigt, den Stecker zu ziehen. Wann ist es also zu spät? Tatsächlich kann ein Käufer in letzter Minute (kurz vor Vertragsabschluss) von einem Kaufvertrag zurücktreten, aber das trifft ihn normalerweise dort, wo es wehtut: auf dem Bankkonto.

Hier erfahren Sie, was Sie über den Rücktritt vom Hauskauf wissen sollten und welche Konsequenzen dies in den verschiedenen Phasen haben kann.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eventualverbindlichkeiten bei Verträgen sind eine häufige Möglichkeit für Käufer, aus dem Kauf eines Hauses auszusteigen, wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
  • Den meisten Immobilienverträgen liegt eine Anzahlung bei, das heißt Geld, das dem Verkäufer gegeben wird, um seine Kaufabsicht zu zeigen.
  • Käufer können jederzeit und aus beliebigem Grund von einem Hauskauf zurücktreten, verlieren jedoch wahrscheinlich ihr verdientes Geld.

Vertragsbedingte Eventualverbindlichkeiten: Ein Ausweg

Gut geschriebene Kaufangebote beinhalten fast immer Vertragsbedingungen – Punkte und Bedingungen, die innerhalb bestimmter Zeiträume, normalerweise 10 bis 60 Kalendertage, erfüllt oder entfernt werden müssen.Eine Kontingenz ist eine Art Qualifikationsmerkmal. Es ist, als würde man sagen: „Ja, ich kaufe Ihr Haus, es sei denn …“

Einige Eventualitäten kommen ziemlich häufig vor. Dazu könnten gehören:

  • Die Immobilie besteht die Inspektion
  • Dem Käufer wird die Finanzierung genehmigt
  • Die Immobilie wird zu einem akzeptablen Wert bewertet
  • Der Käufer kann sein bestehendes Haus verkaufen
  • Dem Käufer wird die Finanzierung genehmigt

Ein Inspektionsbericht mit einer schlechten Bewertung kann ein Hinweis darauf sein, dass kostspielige Reparaturen anstehen. Wenn dem Antrag des Käufers auf Reparaturen nicht stattgegeben wird oder wenn mit dem Haus etwas anderes schiefgeht, was er erst bei einer abschließenden Besichtigung entdeckt, ist es wahrscheinlich, dass er das Haus verlässt. Ein niedriger Schätzwert kann sich auf die Finanzierung auswirken, so dass ein Käufer ohne eigenes Verschulden möglicherweise nicht in der Lage ist, genug Geld für den Kauf des Hauses zu leihen, da die Kreditgeber nicht gerne mehr als den Schätzpreis leihen.

Unter diesen Umständen ist es für einen Verkäufer nicht zumutbar, vom Käufer zu verlangen, dass er den Kauf durchführt.

Notiz

Es gibt Fristen, innerhalb derer diese Bedingungen erfüllt sein müssen, und ein Käufer ist berechtigt, zurückzutreten, wenn eine oder mehrere davon nicht erfüllt sind.

Der Käufer bekommt kalte Füße

Manchmal ziehen Käufer erst in letzter Minute weg. Die Realität, eine Hypothek, Zinsen, Grundsteuern und Unterhaltskosten bezahlen zu müssen, könnte sie in letzter Minute treffen. Sie könnten zu dem Schluss kommen, dass sie sich doch nicht so festbinden wollen.

Idealerweise geschieht dies zu Beginn des Prozesses, aber manchmal lässt die anfängliche Angst nicht mit der Zeit nach.

Probleme mit der Finanzierung

Nach Ablauf der Notfallfrist kann es in letzter Minute zu Finanzierungsproblemen kommen. Ein Kreditgeber stellt dem Käufer möglicherweise ein Kreditvorabgenehmigungsschreiben aus, dies bedeutet jedoch nicht, dass er dem Käufer eine Finanzierung gewährt.

Käufer können mit Versicherungsbedingungen konfrontiert werden, die sie nicht mehr erfüllen können, nachdem die Kreditrisiken beseitigt sind. Ein erfahrener Kreditsachbearbeiter kann viele Bedingungen für die Genehmigung eines Kredits im Voraus festlegen und den Tag retten, aber nicht alle Kreditsachbearbeiter sind so geschickt.

Der Käufer findet etwas Besseres

Ein Käufer schaut sich möglicherweise weiterhin Häuser an und besucht offene Häuser, nachdem er sich zum Kauf verpflichtet hat, und ein anderes Haus könnte sich im Handumdrehen in sein Traumhaus verwandeln. Dies kann bedeuten, dass Sie sich vom ersten „Traumhaus“ verabschieden und vom zweiten Hallo sagen. 

Lebensverändernde Umstände

Unerwartete Arbeitsplatzversetzungen, plötzliche Lohnkürzungen oder Herabstufungen, eine überraschende Scheidung oder Eheprobleme, eine schwere Krankheit oder eine Reihe anderer Umstände können dazu führen, dass Käufer kurz vor dem Abschluss eine Kehrtwende vollziehen.

Unvorhergesehene Ereignisse

Manchmal hat die Situation nichts mit den Launen oder Qualifikationen des Käufers zu tun. Das Haus selbst könnte durch einen Tornado, einen Hurrikan, ein Erdbeben oder eine Überschwemmung zerstört werden oder zumindest so viel Schaden erleiden, dass der Verkauf beeinträchtigt wird.

Unzählige Naturkatastrophen können verheerende Schäden anrichten und ein Haus unbewohnbar machen. Die meisten Käufer würden unter diesen Umständen weggehen, und das zu Recht.

Die Ergebnisse des Weggehens

Die Anzahlung eines Käufers (manchmal auch „Anzahlung in gutem Glauben“ genannt) ist eine Geldsumme, die für den Kauf geleistet wird, wenn der Käufer ein Angebot für ein Haus macht. Alle Bareinlagen sind verhandelbar. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer 1.000 US-Dollar als Kaution für ein Haus im Wert von 500.000 US-Dollar akzeptiert, aber je höher die Kaution, desto mehr Geld ist für den Käufer im Rahmen der Bestimmungen für pauschalierten Schadensersatz gefährdet.

Das verdiente Geld ist häufig gefährdet, nachdem Eventualverbindlichkeiten aus dem Vertrag entlassen wurden. Einige Verträge sehen im Falle eines Zahlungsverzugs nach Beseitigung der Eventualverbindlichkeiten eine Vertragsstrafe vor. Der pauschalierte Schadensersatz bei einer Immobilientransaktion entspricht in der Regel der Anzahlung des Käufers.

Notiz

Das Geld, das der Verkäufer für den Verzug des Käufers erhält, ist häufig auf die tatsächliche Anzahlung begrenzt, wenn beide Parteien vertraglich eine Schadensersatzpauschale vereinbart haben. Es steht dem Verkäufer möglicherweise frei, tatsächliche Schäden einzuklagen, die über die Anzahlung hinausgehen können, wenn im Vertrag kein pauschaler Schadensersatz vorgesehen ist.

Käufer aufgepasst 

Käufer, die weggehen wollen, verlieren oft ihre Anzahlung. Eintausend Dollar sind jedoch möglicherweise nicht substanziell genug, um Sie als Käufer zur Durchsetzung und zum Abschluss zu zwingen. Wenden Sie sich an einen Anwalt für Immobilienrecht, wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie aus irgendeinem Grund in letzter Minute von einem Immobilienkauf zurücktreten möchten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wann kann der Verkäufer das Kleingeld des Käufers behalten?

Der Verkäufer kann den Kaufpreis des Käufers einbehalten, wenn der Käufer den Kaufvertrag bricht, ohne dass dafür eine Eventualität oder ein triftiger Grund vorliegt. Eventualverbindlichkeiten werden im ursprünglichen Kaufvertrag festgehalten und umfassen Dinge wie Inspektionen und Gutachten. Die Landesgesetze regeln Einzelheiten zu anderen akzeptablen Gründen, aber dazu gehören in der Regel Dinge wie die Unfähigkeit, eine Finanzierung sicherzustellen, ein Todesfall in der Familie oder eine andere schwere Tragödie oder der Verlust des Arbeitsplatzes.

Wie lange dauert es, bis ich ernsthaft mein Geld zurückbekomme?

Staatliche und örtliche Gesetze schreiben unterschiedliche Fristen für die Rückerstattung des Kaufpreises vor, wenn der Käufer aus triftigem Grund vom Kauf zurücktritt. Einige Gesetze schreiben vor, dass die Rückgabe innerhalb weniger Tage oder einer „angemessenen Frist“ erfolgen muss.