5 Probleme bei der Finanzierung einer Leerverkaufsimmobilie

Viele Faktoren machen die Finanzierung eines Leerverkaufsimmobilienkaufs einzigartig. Als ob Leerverkäufe für die meisten Menschen nicht schon mühsam genug wären, hat die Art der Finanzierung, die ein Käufer nutzt, aus verschiedenen Gründen einen enormen Einfluss auf den Verkauf.

Wenn Sie versuchen, den falschen Kredittyp zu erhalten, kann es sein, dass Sie die Transaktion aufgrund von Finanzierungsproblemen nicht abschließen können, selbst wenn Ihr Leerverkauf von der Bank des Verkäufers genehmigt wurde. Leider kann nicht jede verfügbare Finanzierungsart in den Vereinigten Staaten für den Kauf einer Leerverkaufsimmobilie genutzt werden.

Warten auf die Genehmigung des Leerverkaufs

Sofern es sich bei dem Leerverkauf, den Sie kaufen möchten, nicht um einen Wachovia-Leerverkauf oder einen vorab genehmigten HAFA-Leerverkauf (Home Affordable Foreclosure Alternative) handelt, können Sie damit rechnen, eine Weile auf die Genehmigung des Leerverkaufs zu warten.Die Genehmigung eines Leerverkaufs dauert länger als ein normaler Immobilienverkauf, aber wenn man mit einem kompetenten Immobilienmakler zusammenarbeitet, kann es mehrere Wochen bis Monate dauern.

Während dieser Zeit können die Zinssätze schwanken – manchmal zu Ihren Gunsten, aber oft nicht zu Ihrem Vorteil. Viele Kreditgeber binden einen Kreditzins nicht länger als 30 Tage, ohne Ihnen für dieses Privileg zusätzliche Gebühren in Rechnung zu stellen. Einige gewähren Ihnen keine Kreditsperre, bis Sie die Genehmigung für den Leerverkauf erhalten. Wenn Ihre Zinssätze steigen, könnten Sie feststellen, dass Sie nicht mehr für den Kauf des Hauses qualifiziert sind.

Kein Abschluss vor Ablauf der Kreditgenehmigung

Viele Leerverkaufsbanken möchten innerhalb von 30 Tagen nach der Genehmigung des Leerverkaufs schließen. Wenn Sie ein Darlehen erhalten, für das eine längere Genehmigungsfrist erforderlich ist, beispielsweise ein Darlehen gemäß Abschnitt 184, können Sie den Kredit möglicherweise nicht innerhalb der angegebenen Frist abschließen und Ihre Genehmigung erlischt.

Selbst bei einem herkömmlichen Kredit sind manchmal Verzögerungen bei Ihrer Leerverkaufsfinanzierung unvermeidlich. Möglicherweise sind die Gutachter im Rückstand und das Gutachten kann nicht rechtzeitig abgeschlossen werden oder die Prüfung dauert länger als gewöhnlich. Wenn der Kreditvertreter keine Aufschlüsselung der genehmigten Gebühren erhalten hat und einige der Gebühren, die der Verkäufer nicht zahlen darf, an den Käufer überwiesen wurden, könnte eine Überarbeitung der Schätzung nach Treu und Glauben den Prozess ebenfalls verzögern. Einige Banken gewähren keine Verlängerung ihrer Genehmigungsschreiben für Leerverkäufe.

Notwendige Reparaturen können Hindernisse sein

Viele Kreditgeber haben Kreditbedingungen. Die FHA-Reparaturrichtlinien können viele Reparaturen erfordern, wie z. B. die Reparatur abblätternder Farbe an einem Haus aus der Zeit vor 1978 oder die Installation von Handläufen. Für ein VA-Darlehen sind zweifellos ein Schädlingsbericht und eine eindeutige Schädlingsbeendigungsbescheinigung erforderlich.

Auch wenn es sich um ein konventionelles Darlehen handelt, kann es sein, dass der Gutachter ein defektes Dach feststellt und um einen Ersatz bittet, bevor er der Finanzierung des Leerverkaufs zustimmt. Banken zahlen selten für Reparaturen. Leerverkäufe werden im Ist-Zustand verkauft. Darüber hinaus lässt die Bank den Verkäufer nicht für Reparaturen bezahlen, denn wenn der Verkäufer über zusätzliches Geld verfügt, wird die Bank in der Regel dieses Geld haben wollen.

Abschlusskosten werden möglicherweise nicht übernommen

Häufig verlangen Käufer von einem Verkäufer, dass er die Abschlusskosten übernimmt. Wenn der Käufer nicht genug Geld hat, um die Abschlusskosten zu bezahlen, und die Bank das Zugeständnis verweigert, ist der Käufer möglicherweise nicht in der Lage, den Leerverkauf zu tätigen.

Manchmal reduzieren FHA-Leerverkaufsbanken von Wells Fargo den Betrag, der normalerweise von anderen Banken gezahlt wird, weil Wells Fargo sagt, dass seine Richtlinien für FHA unter bestimmten Umständen einen vollen Kredit von 3 % verbieten. Außerdem lehnen einige Leerverkaufsbanken den Abschlusskredit eines Käufers automatisch ab, wenn der Käufer mehr als 3,5 % anzahlt.

Umgang mit zwei Kreditgebern und Einholung der Genehmigung

Wenn es sich bei einem Leerverkauf um zwei Kredite handelt, benötigen Sie zum Abschluss die Zustimmung beider Kreditgeber. Sie gehen ein Risiko ein, wenn Sie mit der Wertermittlung oder Hausbesichtigung fortfahren, bevor Sie die Genehmigung beider Kreditgeber erhalten haben. Ein Kreditgeber könnte zustimmen, während der andere den Leerverkauf ablehnen oder Einwände gegen den Verkäuferbeitrag im HUD erheben könnte.

_{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}