4 Risiken, die Sie beim Einsatz von Leverage in Immobilien vermeiden sollten

ByDr. J. K. Hartmann

Bei richtiger Nutzung kann der Real Estate Leverage ein wirksames Instrument für Immobilieninvestoren sein, um ihre Kapitalrendite zu steigern. Der Schlüssel besteht darin, Entscheidungen zu vermeiden, ohne die Risikobereiche der Hebelwirkung angemessen zu berücksichtigen. Wenn Sie diese risikoreichen Verhaltensweisen meiden, haben Sie weitaus bessere Erfolgsaussichten durch den Einsatz von Immobilien-Leverage.

Wichtige Erkenntnisse

  • Leverage kann ein großartiges Instrument für Immobilieninvestoren sein, birgt jedoch mehrere Risiken, auf die man achten sollte.
  • Ein hohes Maß an Wertschätzung ist keine Garantie, da die Leistung in der Vergangenheit kein verlässlicher Indikator für die Zukunft ist.
  • Der Nachteil der niedrigen Anzahlung, die Anleger bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oft erwarten, besteht darin, dass die Zahlungen zu hoch werden könnten.
  • Eine gute Finanzierung kann dazu führen, dass Investoren schlechte Immobilien kaufen.

Setzen Sie auf ein hohes Maß an Wertschätzung

Immobilieninvestoren können in Schwierigkeiten geraten, wenn sie denken, dass das, was zuvor auf dem Immobilienmarkt passiert ist, noch einmal passieren wird. Die Geschichte ist jedoch kein Prädiktor für die Zukunft. Sie können sich nicht darauf verlassen, dass die Zukunft die gleichen Ergebnisse liefert.

Selbst wenn die Immobilie seit mehreren Jahren mit einer Rate von 12 bis 20 % an Wert gewinnt, ist es ein äußerst riskantes Unterfangen, mit einer Fortsetzung dieser Rate zu rechnen. Dies kann dazu führen, dass Sie zu viel für Immobilien bezahlen und erwarten, beim Verkauf den Unterschied aus der Wertsteigerung zu realisieren. Geschieht dies nicht, erleiden Sie einen Verlust.

Betrachten Sie bei der Planung Ihrer fremdfinanzierten Immobilieninvestitionen drei Szenarien: das beste, das schlechteste und das wahrscheinlichste.

Am Ende eine zu hohe Zahlung erhalten

Es kann wie eine großartige Investition erscheinen, eine Immobilie mit einer sehr geringen Anzahlung zu kontrollieren. Sie sehen sich die Zahlen an und sehen aufgrund Ihres geringen Baraufwands eine wirklich hohe Kapitalrendite.

Das Problem? Höhere Zahlungen gehen mit einer höheren Hebelwirkung einher. Handelt es sich beispielsweise um eine Hypothek, müssen Sie mit monatlichen Raten rechnen, und je mehr Sie leihen, desto höher ist die monatliche Rate.

Sollte sich der Markt abschwächen oder es bei Ihren Immobilien zu mehr Leerständen oder Kreditausfällen als erwartet kommen, könnten Sie nicht mehr in der Lage sein, die höheren Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten, die zu Beginn in Ordnung schienen. Wenn das passiert, ist Ihre Investition gefährdet.

Wenn eine gute Finanzierung zu einem schlechten Kauf führt

Viele Anleger haben zu viel für eine Immobilie bezahlt, weil sie eine hochverschuldete Einhorn-Finanzierung gefunden haben. Anders ausgedrückt: Nur weil Sie eine Immobilie mit sehr geringem Geldaufwand erwerben können, heißt das nicht, dass es sich um einen guten Kauf handelt. Betrachten Sie den Wert der Immobilie im Kontext aktueller und erwarteter Markttrends. Finden Sie Vergleichswerte. Wofür haben sie verkauft? Was wird in der Gegend verkauft?

Wenn die Immobilie überteuert ist, ist der Wertzuwachs minimal oder, schlimmer noch, gar nicht vorhanden. Wenn sich der Markt für eine Weile zurückzieht, stecken Sie in ernsthaften Schwierigkeiten. Ihre überteuerte Immobilie stellt eine erhebliche Belastung dar und Sie können sie nicht entladen, ohne Verluste zu erleiden.

Vergessen, dass der Cashflow das A und O ist

Wenn Ihnen nur eines dieser Verhaltensweisen im Gedächtnis geblieben ist, dann ist es dieses. Fehleinschätzungen bei einem oder mehreren der anderen Punkte hier können übersehen werden, wenn Sie das eine Tolle haben – einen hervorragenden Cashflow.

Wenn Ihre Mieteinnahmen abzüglich Ihrer Hypothekenkosten und -ausgaben Ihnen jeden Monat eine schöne Barrendite einbringen, dann ist die Tatsache, dass die Immobilie in diesem Jahr nicht an Wert gewonnen hat, kein so besorgniserregendes Ereignis. Wenn jedoch alle Ihre Immobilieninvestitionen scheitern, könnte Ihr geringer Cashflow zu ernsthaften Problemen führen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist Leverage bei Immobilien?

Leverage im Immobilienbereich besteht darin, Schulden zu nutzen, um die potenzielle Kapitalrendite zu steigern. Das einfachste Beispiel für Immobilien ist eine Hypothek, bei der Sie Ihr eigenes Geld verwenden, um den Kauf zu finanzieren. In den meisten Fällen erhalten Sie mit einer Anzahlung von 20 % (und einer guten Bonität) die gewünschte Immobilie und das gewünschte Haus. Eine Anzahlung von 20 % bedeutet, dass Sie einen Hebel von 80 % nutzen, und bei einigen Hypothekenprogrammen können Sie möglicherweise sogar eine geringere Anzahlung leisten.

Was sind die Hauptrisiken beim Einsatz von Leverage im Immobilienbereich?

Während die Hebelwirkung ein wichtiger Teil von Immobilieninvestitionen ist, gibt es erhebliche Risiken, wie zum Beispiel, dass eine Immobilie keinen Wert gewinnt, dass am Ende eine zu hohe monatliche Zahlung erfolgt, dass die Bedeutung des Cashflows vergessen wird und dass eine gute Finanzierung Sie zu einem Fehlkauf verleiten lässt.